「一個家人買樓，整個家庭受罪。」講的正是借盡九成按揭的買家供樓辛酸史。幸好近日香港銀行同業拆息(Hibor)連跌，一個月拆息最新報0.06厘，較對上一個交易日跌1個點子，創11年半以來新低，距離2009年12月15日歷史低位（0.05厘）僅差0.01厘，換言之用拆息按的買家，在供樓息率上有望減輕負擔。有按揭代理認為，同業拆息將再挑戰新低，市民置業痛苦稍減，但要留意現時樓價已登頂，小市民不宜盲目低息便入市，應注意「上會陷阱」，以免力有不逮而損失多年「血汗錢」。●香港文匯報記者 黎梓田

以當前拆息按揭計劃計算，假設以貸款額400萬元、還款期為25年計算，以昨日（8月16日）HIBOR及拆息按揭計劃H+1.3%，與去年8月平均一個月HIBOR為0.25厘及拆息按揭計劃H+1.4%作比較，兩者實際息率分別為1.36厘及1.65厘，相差29點子，每月供款由16,281元下降至15,736元，即相差545元或3.3%。而全期利息開支亦由約88.4萬元減少至72.1萬元，減少約16.4萬元或18.5%。

留意壓測 多備現金周轉

即使供樓負擔減輕，但上會（找銀行承造按揭）涉及很多操作及風險，包括銀行需對買家進行壓力測試、物業估價等，買家需要做足個人財務預算，準備充足現金，方能有條件上到會。正如近期新世界有兩個盤短短一周共錄約30宗撻大訂，都是因為這批買家在地產代理游說一定能上會而入市，他們均採建築期付款，入伙後才找銀行承造按揭，這也警醒小市民切勿相信「保證上會」等宣傳口號。

另外，上會要「安全」，準買家最好先為自己進行壓力測試（目前按息加3%計算），例如到銀行進行預批或尋找相關專業人士評估，切勿因樓價破頂，腦子一熱便盲目入市。至於上會後亦有可能面對突發風險，例如失業、因傷病無法工作等，最好為自己預備半年或以上的供款及生活資金作不時之需。與此同時，市民可以預先買定保險，以便在失業及傷病時有保險公司代為供樓，以免被迫斷供無樓住。

結餘歷史高位 拆息或再降

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，截至8月13日，香港銀行體系結餘仍然達到4,575億元的歷史高位，並已維持4,500億元以上超過9個月。曹德明預期，年內拆息仍大機會維持於0.1厘以下，即近乎0利率。一個月拆息將有望挑戰0.05厘歷史低位，並能為供樓及置業人士節省更多利息。

曹德明提到，雖然美聯儲亦曾「放風」收水，實際重啟退市料於明年進行，而美國加息周期最快於2023年才開始。參考歷史記錄，即使美國加息，香港亦不會立即跟隨，相信香港未有急切加息需要，港低息環境仍會維持最少至2024年，因此未來3年香港息口仍會保持非常低的水平，對樓市具支持作用，料未來選用H按人士的比例將維持歷史高水平。

他相信，本港銀行為加強風險管理，以按揭利率作直接競爭機會不大，料年內按揭利率維持於1.5厘以下水平。相反銀行或會調整按揭優惠及服務吸客，有機會調高新造按揭或轉按的現金回贈，或逐步降低現金回贈的貸款金額門檻，對樓市屬正面影響。