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按揭新聞
H按息11年半新低 稍減市民置業痛 代理籲勿盲目入市 慎防「上會陷阱」
2021年8月17日 (文匯報)
「一個家人買樓,整個家庭受罪。」講的正是借盡九成按揭的買家供樓辛酸史。幸好近日香港銀行同業拆息(Hibor)連跌,一個月拆息最新報0.06厘,較對上一個交易日跌1個點子,創11年半以來新低,距離2009年12月15日歷史低位(0.05厘)僅差0.01厘,換言之用拆息按的買家,在供樓息率上有望減輕負擔。有按揭代理認為,同業拆息將再挑戰新低,市民置業痛苦稍減,但要留意現時樓價已登頂,小市民不宜盲目低息便入市,應注意「上會陷阱」,以免力有不逮而損失多年「血汗錢」。●香港文匯報記者 黎梓田

以當前拆息按揭計劃計算,假設以貸款額400萬元、還款期為25年計算,以昨日(8月16日)HIBOR及拆息按揭計劃H+1.3%,與去年8月平均一個月HIBOR為0.25厘及拆息按揭計劃H+1.4%作比較,兩者實際息率分別為1.36厘及1.65厘,相差29點子,每月供款由16,281元下降至15,736元,即相差545元或3.3%。而全期利息開支亦由約88.4萬元減少至72.1萬元,減少約16.4萬元或18.5%。

留意壓測 多備現金周轉

即使供樓負擔減輕,但上會(找銀行承造按揭)涉及很多操作及風險,包括銀行需對買家進行壓力測試、物業估價等,買家需要做足個人財務預算,準備充足現金,方能有條件上到會。正如近期新世界有兩個盤短短一周共錄約30宗撻大訂,都是因為這批買家在地產代理游說一定能上會而入市,他們均採建築期付款,入伙後才找銀行承造按揭,這也警醒小市民切勿相信「保證上會」等宣傳口號。

另外,上會要「安全」,準買家最好先為自己進行壓力測試(目前按息加3%計算),例如到銀行進行預批或尋找相關專業人士評估,切勿因樓價破頂,腦子一熱便盲目入市。至於上會後亦有可能面對突發風險,例如失業、因傷病無法工作等,最好為自己預備半年或以上的供款及生活資金作不時之需。與此同時,市民可以預先買定保險,以便在失業及傷病時有保險公司代為供樓,以免被迫斷供無樓住。

結餘歷史高位 拆息或再降

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,截至8月13日,香港銀行體系結餘仍然達到4,575億元的歷史高位,並已維持4,500億元以上超過9個月。曹德明預期,年內拆息仍大機會維持於0.1厘以下,即近乎0利率。一個月拆息將有望挑戰0.05厘歷史低位,並能為供樓及置業人士節省更多利息。

曹德明提到,雖然美聯儲亦曾「放風」收水,實際重啟退市料於明年進行,而美國加息周期最快於2023年才開始。參考歷史記錄,即使美國加息,香港亦不會立即跟隨,相信香港未有急切加息需要,港低息環境仍會維持最少至2024年,因此未來3年香港息口仍會保持非常低的水平,對樓市具支持作用,料未來選用H按人士的比例將維持歷史高水平。

他相信,本港銀行為加強風險管理,以按揭利率作直接競爭機會不大,料年內按揭利率維持於1.5厘以下水平。相反銀行或會調整按揭優惠及服務吸客,有機會調高新造按揭或轉按的現金回贈,或逐步降低現金回贈的貸款金額門檻,對樓市屬正面影響。