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按揭新闻
按揭新规存盲点金管急厘清
2019年10月25日 (东方)
港府放宽按揭保险计划措施出现三大盲点,包括有未能符合楼价六成按揭压力测试的客户,计划透过增加按揭成数及缴交额外保费,藉此受惠高成数按揭的免压测措施,令银行审批按揭陷入大混乱。香港金融管理局发言人承认,获悉有银行因此暂停审批部分按揭申请,该局昨日已致函银行,厘清监管要求。

按揭证券公司於本月中放宽按保计划覆盖的楼价上限,800万元或以下物业可敍做九成按揭,1,000万元物业则可敍做八成。如果透过按保计划敍做八至九成按揭的买家,未能通过按揭利率假设上升3厘的压力测试仍可获批,但要缴交额外保费。

不过,金管局表明无意放宽按保以外的监管要求,意味着首次置业买家如果只申请六成按揭,仍要符合压力测试。

计划每月收集按保数据
有银行界人士表示,有足够首期置业的买家购入物业后,因收入未能符合六成按揭的压力测试,计划增加贷款额敍做高成数按揭,同时缴交额外约一成保费以避开压力测试,形容新措施可能「焗」市民增加借贷及杠杆。

金管局发言人强调,如果银行鼓励客户以此避开压力测试,「风险管理就有问题」,会要求银行在处理按保申请时作出风险判断,而最重要是符合申请时供款占收入不得超过50%的基本要求。

该局昨日致函银行,厘清相关盲点,包括要求银行在审批按保申请时,需评估相关客户,在未有按保情况及压力测试下的还款能力作参考,更表明会谘询银行界及按证公司,考虑修订每月收集私人住宅按揭数据范围,扩大至包括按保相关贷款。

与此同时,有银行按揭部人士透露,由於高成数按揭可以弹性处理压力测试,未知是否需要加入固定收入要求,故多家银行暂停审批600万元或以上物业,及未有固定收入按揭个案,个别中小型银行更拒绝受理申请。所谓固定收入即是固定受薪人士,佣金或自雇人士收入等普遍不符合这项要求。

按80%以下毋须固定收入

金管局发言人澄清,无论按揭申请人是否符合压力测试,固定收入要求仅适用於八至九成按保计划,八成以下均毋须符合相关要求。

事实上,银行承做高成数的按揭保险后,仍然需要承担六成按揭贷款风险,但放宽压力测试的新措施,可能令获批高成数按揭贷款人士,还款能力反而较弱。

不过,金管局发言人解释,对於未能通过压力测试的按保客户,要符合首次置业及固定收入要求,形容这类人士为「特定客群」,在银行贷款组合中的风险尤其低,故银行体系风险不会因此增加。

等收楼上会 有估价风险

发言人又提醒,有意购买新盘的市民,现时楼花的成交期一般为十二至十八个月,虽然买家可计划於收楼前,才以现楼形式申请高成数按揭,但银行亦会以现楼落成时的估值,审批按揭申请,相比楼花买入价,可能会出现估价不足的风险。