發展商易主九成按成空 買家將被「殺訂」百萬元

置業是不少人一生中最大的投資，稍有閃失都可能一鋪清袋，香港文匯報今起以系列報道探討買樓買舖背後可能存在的風險。其中，樓宇買賣近年流行俗稱「呼吸plan」的按揭方式，原理是發展商聯手財務公司提供高成數按揭，讓買家僅付樓價一成首期就能成為業主。

近日，長沙灣一個新盤因發展商出現財政困難，經過權益轉換後，由新管理層及團隊接手，但原發展商九成按揭、首兩年免供免息等口頭承諾成空，九成按揭變八成，30名買家無力額外籌多近百萬元首期，隨時被「殺訂」，之前已付的百萬元訂金隨時亦付諸東流。事件發生後，當初售樓的連串賣點未能兌現，惟「樓宇」在香港法律定義下並非「商品」，不受《商品說明條例》規管；而「呼吸plan」一般無需買家接受壓力測試，法律界擔心市況逆轉時壞賬湧現，恐觸發金融危機。 ◆香港文匯報記者 文禮願

從事文職的陳太，近月與丈夫到處向銀行借錢不果，向各政府部門求助也撲空，噩耗卻追上門─發展商寄來的律師信。「大拿拿90萬（首期費用）就咁面臨撻訂困局隨時無晒，真係好冤枉，我拎去炒股票輸晒，我都心甘命抵，無諗過因為『呼吸plan』 ，搞到一鋪清袋！」

補首期差價須近百萬元

已哭成淚人的陳太向香港文匯報引述職員指，「對方說只有兩條路：一，加擔保人，找一些月入9萬元至10萬元，或上市公司董事之類的朋友做擔保（以維持九成按揭），或者補差額，使首期由樓價一成增至兩成，即係我哋要拎多近百萬元做首期。」

她說，發展商規定若買家未能於14天內、即下月7日前付清首期尾數，買家之前已繳付的首期及數十萬元物業印花稅就會付諸流水，「即使撻訂也不是一筆勾銷，發展商日後再出售我哋單位時，如果售價比我哋認購時的樓價低，發展商有權追收相關差價及利息，以我為例，之前我哋用900多萬元認購，如果撻訂發展商回收單位並再推只賣到700萬元，我哋要賠200萬元差價，豈不是傾家蕩產都唔夠？」

陳太向香港文匯報提供當年出席該樓盤（當時仍是樓花）銷售會時的照片，到處都是宣傳發展商提供的「呼吸plan」的廣告牌，並以「一按九成 輕鬆審批」、首兩年免供免息等作招徠。她憶述：「我丈夫月入6萬元，加上我的收入，若做足九成按揭，只需90多萬元首期，之後月供3萬多元絕對無問題，而且首兩年仲要免息免供，我哋有更多時間儲錢。」受當時銷售氛圍影響，陳太與丈夫被衝昏頭腦，簽署買賣合約時沒有細閱每項條款。

直至發展商近年出現財政問題，經過權益轉換後，由新管理層及團隊接手，原發展商的「呼吸plan」不復再，九成按揭變八成，首期由樓價一成倍增至兩成，一眾業主才如夢初醒，買賣合約承諾的按揭成數不是「包借」九成，而是「最高」九成，而且合約中列明「不論第一按揭貸款獲批與否，買方仍須按臨時合約及正式買賣合約完成交易及付清成交金額餘款」，意味即使目前只獲批八成按揭的買家必須頂硬上籌夠兩成首期，避免被「殺訂」。

謝偉俊憂觸發金融危機

九成按揭未能兌現，陳太與其餘30多名買家走訪多個政府部門求助不果。身兼執業律師的立法會議員謝偉俊接受香港文匯報訪問時表示，「樓宇」在香港法律定義下並非商品，不受《商品說明條例》規管，「準業主要證明發展商當日在銷售單張或手法存在誤導性，例如提及按揭條件或成數時有過分地誤導，才可透過訴訟向發展商追究，但訟費不菲。」

此外，「呼吸plan」多數由發展商旗下財務公司替買家提供高成數一按，一般情況下買家無需出示入息證明，並可繞過傳統銀行的壓力測試，也沒有機制保障一旦發展商財政出現變數時，準買家如何「逃生」。謝偉俊表示雖然特區政府對樓花的售價及關鍵日期均有一定監管，但條文仍有些灰色地帶，「例如當發展商為準業主作財務協助時，有關監管是否足夠？ 出事時如何補救？是否有冷靜期給予買家可作推翻決定？若準業主做不成按揭時，是否應該設有退訂選項？」他促請特區政府研究規管財務公司樓宇按揭，避免市況逆轉時壞賬爆煲，觸發金融危機。

【話你知】不看入息無壓測 按揭被拒難反悔

「呼吸plan」的命名源於「只要申請人有呼吸就申請到按揭」，其特點就是申請門檻極低，一般由發展商夥同財務公司為一手樓準業主提供九成按揭，使準業主只要手頭上有樓價一成積蓄作首期就能「上車」。由於不是銀行提供按揭，一般情況下準業主無需通過嚴格的壓力測試，甚或豁免入息證明。

「呼吸plan」被塑造為「容易借錢」的按揭，往往令準業主忽略當中的風險，尤其當按揭申請被拒時，仍受「必賣必買」合約條文規定，交易不得反悔，否則就會被「撻訂」、沒收已繳交的訂金。另外，消委會2017年公布的報告指出，市場上有發展商推出高成數的按揭計劃，其利率可能較銀行高一倍或以上。