发展商易主九成按成空 买家将被「杀订」百万元

置业是不少人一生中最大的投资，稍有闪失都可能一铺清袋，香港文汇报今起以系列报道探讨买楼买铺背后可能存在的风险。其中，楼宇买卖近年流行俗称「呼吸plan」的按揭方式，原理是发展商联手财务公司提供高成数按揭，让买家仅付楼价一成首期就能成为业主。

近日，长沙湾一个新盘因发展商出现财政困难，经过权益转换后，由新管理层及团队接手，但原发展商九成按揭、首两年免供免息等口头承诺成空，九成按揭变八成，30名买家无力额外筹多近百万元首期，随时被「杀订」，之前已付的百万元订金随时亦付诸东流。事件发生后，当初售楼的连串卖点未能兑现，惟「楼宇」在香港法律定义下并非「商品」，不受《商品说明条例》规管；而「呼吸plan」一般无需买家接受压力测试，法律界担心市况逆转时坏账涌现，恐触发金融危机。 ◆香港文汇报记者 文礼愿

从事文职的陈太，近月与丈夫到处向银行借钱不果，向各政府部门求助也扑空，噩耗却追上门―发展商寄来的律师信。「大拿拿90万（首期费用）就咁面临挞订困局随时无晒，真系好冤枉，我拎去炒股票输晒，我都心甘命抵，无谂过因为『呼吸plan』 ，搞到一铺清袋！」

补首期差价须近百万元

已哭成泪人的陈太向香港文汇报引述职员指，「对方说只有两条路：一，加担保人，找一些月入9万元至10万元，或上市公司董事之类的朋友做担保（以维持九成按揭），或者补差额，使首期由楼价一成增至两成，即系我哋要拎多近百万元做首期。」

她说，发展商规定若买家未能於14天内、即下月7日前付清首期尾数，买家之前已缴付的首期及数十万元物业印花税就会付诸流水，「即使挞订也不是一笔勾销，发展商日后再出售我哋单位时，如果售价比我哋认购时的楼价低，发展商有权追收相关差价及利息，以我为例，之前我哋用900多万元认购，如果挞订发展商回收单位并再推只卖到700万元，我哋要赔200万元差价，岂不是倾家荡产都唔够？」

陈太向香港文汇报提供当年出席该楼盘（当时仍是楼花）销售会时的照片，到处都是宣传发展商提供的「呼吸plan」的广告牌，并以「一按九成 轻松审批」、首两年免供免息等作招徕。她忆述：「我丈夫月入6万元，加上我的收入，若做足九成按揭，只需90多万元首期，之后月供3万多元绝对无问题，而且首两年仲要免息免供，我哋有更多时间储钱。」受当时销售氛围影响，陈太与丈夫被冲昏头脑，签署买卖合约时没有细阅每项条款。

直至发展商近年出现财政问题，经过权益转换后，由新管理层及团队接手，原发展商的「呼吸plan」不复再，九成按揭变八成，首期由楼价一成倍增至两成，一众业主才如梦初醒，买卖合约承诺的按揭成数不是「包借」九成，而是「最高」九成，而且合约中列明「不论第一按揭贷款获批与否，买方仍须按临时合约及正式买卖合约完成交易及付清成交金额余款」，意味即使目前只获批八成按揭的买家必须顶硬上筹够两成首期，避免被「杀订」。

谢伟俊忧触发金融危机

九成按揭未能兑现，陈太与其余30多名买家走访多个政府部门求助不果。身兼执业律师的立法会议员谢伟俊接受香港文汇报访问时表示，「楼宇」在香港法律定义下并非商品，不受《商品说明条例》规管，「准业主要证明发展商当日在销售单张或手法存在误导性，例如提及按揭条件或成数时有过分地误导，才可透过诉讼向发展商追究，但讼费不菲。」

此外，「呼吸plan」多数由发展商旗下财务公司替买家提供高成数一按，一般情况下买家无需出示入息证明，并可绕过传统银行的压力测试，也没有机制保障一旦发展商财政出现变数时，准买家如何「逃生」。谢伟俊表示虽然特区政府对楼花的售价及关键日期均有一定监管，但条文仍有些灰色地带，「例如当发展商为准业主作财务协助时，有关监管是否足够？ 出事时如何补救？是否有冷静期给予买家可作推翻决定？若准业主做不成按揭时，是否应该设有退订选项？」他促请特区政府研究规管财务公司楼宇按揭，避免市况逆转时坏账爆煲，触发金融危机。

【话你知】不看入息无压测 按揭被拒难反悔

「呼吸plan」的命名源於「只要申请人有呼吸就申请到按揭」，其特点就是申请门槛极低，一般由发展商伙同财务公司为一手楼准业主提供九成按揭，使准业主只要手头上有楼价一成积蓄作首期就能「上车」。由於不是银行提供按揭，一般情况下准业主无需通过严格的压力测试，甚或豁免入息证明。

「呼吸plan」被塑造为「容易借钱」的按揭，往往令准业主忽略当中的风险，尤其当按揭申请被拒时，仍受「必卖必买」合约条文规定，交易不得反悔，否则就会被「挞订」、没收已缴交的订金。另外，消委会2017年公布的报告指出，市场上有发展商推出高成数的按揭计划，其利率可能较银行高一倍或以上。