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按揭新闻
置业风险之呼吸plan 一成首期做业主? 呼吸plan变呼救
2022年5月25日 (文汇报)
发展商易主九成按成空 买家将被「杀订」百万元

置业是不少人一生中最大的投资,稍有闪失都可能一铺清袋,香港文汇报今起以系列报道探讨买楼买铺背后可能存在的风险。其中,楼宇买卖近年流行俗称「呼吸plan」的按揭方式,原理是发展商联手财务公司提供高成数按揭,让买家仅付楼价一成首期就能成为业主。

近日,长沙湾一个新盘因发展商出现财政困难,经过权益转换后,由新管理层及团队接手,但原发展商九成按揭、首两年免供免息等口头承诺成空,九成按揭变八成,30名买家无力额外筹多近百万元首期,随时被「杀订」,之前已付的百万元订金随时亦付诸东流。事件发生后,当初售楼的连串卖点未能兑现,惟「楼宇」在香港法律定义下并非「商品」,不受《商品说明条例》规管;而「呼吸plan」一般无需买家接受压力测试,法律界担心市况逆转时坏账涌现,恐触发金融危机。 ◆香港文汇报记者 文礼愿

从事文职的陈太,近月与丈夫到处向银行借钱不果,向各政府部门求助也扑空,噩耗却追上门―发展商寄来的律师信。「大拿拿90万(首期费用)就咁面临挞订困局随时无晒,真系好冤枉,我拎去炒股票输晒,我都心甘命抵,无谂过因为『呼吸plan』 ,搞到一铺清袋!」

补首期差价须近百万元

已哭成泪人的陈太向香港文汇报引述职员指,「对方说只有两条路:一,加担保人,找一些月入9万元至10万元,或上市公司董事之类的朋友做担保(以维持九成按揭),或者补差额,使首期由楼价一成增至两成,即系我哋要拎多近百万元做首期。」

她说,发展商规定若买家未能於14天内、即下月7日前付清首期尾数,买家之前已缴付的首期及数十万元物业印花税就会付诸流水,「即使挞订也不是一笔勾销,发展商日后再出售我哋单位时,如果售价比我哋认购时的楼价低,发展商有权追收相关差价及利息,以我为例,之前我哋用900多万元认购,如果挞订发展商回收单位并再推只卖到700万元,我哋要赔200万元差价,岂不是倾家荡产都唔够?」

陈太向香港文汇报提供当年出席该楼盘(当时仍是楼花)销售会时的照片,到处都是宣传发展商提供的「呼吸plan」的广告牌,并以「一按九成 轻松审批」、首两年免供免息等作招徕。她忆述:「我丈夫月入6万元,加上我的收入,若做足九成按揭,只需90多万元首期,之后月供3万多元绝对无问题,而且首两年仲要免息免供,我哋有更多时间储钱。」受当时销售氛围影响,陈太与丈夫被冲昏头脑,签署买卖合约时没有细阅每项条款。

直至发展商近年出现财政问题,经过权益转换后,由新管理层及团队接手,原发展商的「呼吸plan」不复再,九成按揭变八成,首期由楼价一成倍增至两成,一众业主才如梦初醒,买卖合约承诺的按揭成数不是「包借」九成,而是「最高」九成,而且合约中列明「不论第一按揭贷款获批与否,买方仍须按临时合约及正式买卖合约完成交易及付清成交金额余款」,意味即使目前只获批八成按揭的买家必须顶硬上筹够两成首期,避免被「杀订」。

谢伟俊忧触发金融危机

九成按揭未能兑现,陈太与其余30多名买家走访多个政府部门求助不果。身兼执业律师的立法会议员谢伟俊接受香港文汇报访问时表示,「楼宇」在香港法律定义下并非商品,不受《商品说明条例》规管,「准业主要证明发展商当日在销售单张或手法存在误导性,例如提及按揭条件或成数时有过分地误导,才可透过诉讼向发展商追究,但讼费不菲。」

此外,「呼吸plan」多数由发展商旗下财务公司替买家提供高成数一按,一般情况下买家无需出示入息证明,并可绕过传统银行的压力测试,也没有机制保障一旦发展商财政出现变数时,准买家如何「逃生」。谢伟俊表示虽然特区政府对楼花的售价及关键日期均有一定监管,但条文仍有些灰色地带,「例如当发展商为准业主作财务协助时,有关监管是否足够? 出事时如何补救?是否有冷静期给予买家可作推翻决定?若准业主做不成按揭时,是否应该设有退订选项?」他促请特区政府研究规管财务公司楼宇按揭,避免市况逆转时坏账爆煲,触发金融危机。

【话你知】不看入息无压测 按揭被拒难反悔

「呼吸plan」的命名源於「只要申请人有呼吸就申请到按揭」,其特点就是申请门槛极低,一般由发展商伙同财务公司为一手楼准业主提供九成按揭,使准业主只要手头上有楼价一成积蓄作首期就能「上车」。由於不是银行提供按揭,一般情况下准业主无需通过严格的压力测试,甚或豁免入息证明。

「呼吸plan」被塑造为「容易借钱」的按揭,往往令准业主忽略当中的风险,尤其当按揭申请被拒时,仍受「必卖必买」合约条文规定,交易不得反悔,否则就会被「挞订」、没收已缴交的订金。另外,消委会2017年公布的报告指出,市场上有发展商推出高成数的按揭计划,其利率可能较银行高一倍或以上。