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按揭新闻
消除「呼吸plan」风险 保障置业者利益
2022年5月25日 (文汇报)
长沙湾一个楼盘近日因发展商财政困难而转手,原有九成按揭突变为八成按揭,令一众买家陷入困境。事件反映现时新盘销售流行的「呼吸plan」按揭计划,存在监管不严的问题,令买家承受极高风险,政府必须正视。疫情下本港经济受压、失业高企,楼市存在暗涌,政府宜规定金融系统加强对按揭申请人的压力测试,认真研究规管财务公司楼宇按揭,保障买家利益和本港金融系统安全。

本港楼价高企,与市民购买力脱节。发展商近年为促销,推出俗称「呼吸plan」的按揭计划,一般由发展商旗下财务公司提供高成数一按,以便未有足够负担首期订金能力的市民可以「上车」。问题是「呼吸plan」在楼盘推售的时候说得很完美,以九成按揭、首两年免供免息等承诺,吸引买家入市。「呼吸plan」被塑造为「容易借钱」的按揭,往往令准业主忽略当中的风险,尤其当按揭申请被拒时,仍受「必卖必买」合约条文规定,交易不得反悔,否则就会被「杀订」、没收已缴交的订金。

买楼是人生大事,普罗市民要买一层楼,动辄要五六百万至上千万,即使对於月入5万至10万元的高收入群体,也是半辈子的积蓄。但本港的楼宇买卖条款十分「辛辣」,买家如果「挞订」不买,除了占楼价一成的订金付诸东流外,卖家还有权追收差价。例如如果原买家用900万元购买物业,「挞订」后,卖家由於楼价下跌而改以700万元卖出,卖家有权向买家追讨200万元差价。因此,因「呼吸plan」而「上车」的买家,承受极高风险。

其实,本港金管局对银行承做楼宇按揭有严格规管。首先是按揭成数,现行规定800万元以下物业,首置可以做最高九成按揭,非首置则可做八成;其次是压力测试,银行要计算按揭申请人的家庭「供款与入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR),上限是50%,即申请人家庭最多只可用每月总收入的一半供楼。还要假设如果实际按揭利率上升3个百分点,DSR不能超过60%。金管局设置按揭限制,就是为保障买家不会因欠缺供款能力断供而蒙受重大损失,同时保障本港承做按揭的银行稳健。

但发展商提供的「呼吸plan」不受金管局监管,申请门槛低,更无须通过压力测试,甚至豁免入息证明。一旦发展商提供的「呼吸plan」条款发生改变,因「楼宇」在香港法律定义下并非「商品」,不受《商品说明条例》规管,不具实力的买家顿时陷入旁徨无助境地。

「呼吸plan」并非新鲜事物,买家也乐意接受,是因为自2008年金融海啸后,本港楼市长升长有,令很多市民有了楼价只升不跌的错觉。有买家敢冒高风险以「呼吸plan」「上车」,认为即使自己供不下去,也可轻易转手赚取差价。如今疫情冲击,本港经济下滑,失业率高企,「呼吸plan」的高风险充分暴露。

差估署数字显示,今年首季私人住宅售价指数已连跌两个季度。金管局数据亦显示,截至3月底,负资产住宅按揭贷款宗数104宗,较去年底增加83宗,增幅近4倍,有关个案按揭成数一般较高。事实证明,按揭成数愈高,遇上楼价大跌时,以高成数按揭「上车」的业主,沦为负资产的风险骤增。 虽然,目前本港负资产数目,不能与金融海啸、「沙士」期间相提并论,但「呼吸plan」等高成数按揭的风险不容低估。政府有必要预先对一手楼高成数按揭作压力测试,更要研究立法规管财务公司的楼宇按揭,及早消除市场风险,保障市民权益。