长沙湾一个楼盘近日因发展商财政困难而转手，原有九成按揭突变为八成按揭，令一众买家陷入困境。事件反映现时新盘销售流行的「呼吸plan」按揭计划，存在监管不严的问题，令买家承受极高风险，政府必须正视。疫情下本港经济受压、失业高企，楼市存在暗涌，政府宜规定金融系统加强对按揭申请人的压力测试，认真研究规管财务公司楼宇按揭，保障买家利益和本港金融系统安全。

本港楼价高企，与市民购买力脱节。发展商近年为促销，推出俗称「呼吸plan」的按揭计划，一般由发展商旗下财务公司提供高成数一按，以便未有足够负担首期订金能力的市民可以「上车」。问题是「呼吸plan」在楼盘推售的时候说得很完美，以九成按揭、首两年免供免息等承诺，吸引买家入市。「呼吸plan」被塑造为「容易借钱」的按揭，往往令准业主忽略当中的风险，尤其当按揭申请被拒时，仍受「必卖必买」合约条文规定，交易不得反悔，否则就会被「杀订」、没收已缴交的订金。

买楼是人生大事，普罗市民要买一层楼，动辄要五六百万至上千万，即使对於月入5万至10万元的高收入群体，也是半辈子的积蓄。但本港的楼宇买卖条款十分「辛辣」，买家如果「挞订」不买，除了占楼价一成的订金付诸东流外，卖家还有权追收差价。例如如果原买家用900万元购买物业，「挞订」后，卖家由於楼价下跌而改以700万元卖出，卖家有权向买家追讨200万元差价。因此，因「呼吸plan」而「上车」的买家，承受极高风险。

其实，本港金管局对银行承做楼宇按揭有严格规管。首先是按揭成数，现行规定800万元以下物业，首置可以做最高九成按揭，非首置则可做八成；其次是压力测试，银行要计算按揭申请人的家庭「供款与入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR），上限是50％，即申请人家庭最多只可用每月总收入的一半供楼。还要假设如果实际按揭利率上升3个百分点，DSR不能超过60％。金管局设置按揭限制，就是为保障买家不会因欠缺供款能力断供而蒙受重大损失，同时保障本港承做按揭的银行稳健。

但发展商提供的「呼吸plan」不受金管局监管，申请门槛低，更无须通过压力测试，甚至豁免入息证明。一旦发展商提供的「呼吸plan」条款发生改变，因「楼宇」在香港法律定义下并非「商品」，不受《商品说明条例》规管，不具实力的买家顿时陷入旁徨无助境地。

「呼吸plan」并非新鲜事物，买家也乐意接受，是因为自2008年金融海啸后，本港楼市长升长有，令很多市民有了楼价只升不跌的错觉。有买家敢冒高风险以「呼吸plan」「上车」，认为即使自己供不下去，也可轻易转手赚取差价。如今疫情冲击，本港经济下滑，失业率高企，「呼吸plan」的高风险充分暴露。

差估署数字显示，今年首季私人住宅售价指数已连跌两个季度。金管局数据亦显示，截至3月底，负资产住宅按揭贷款宗数104宗，较去年底增加83宗，增幅近4倍，有关个案按揭成数一般较高。事实证明，按揭成数愈高，遇上楼价大跌时，以高成数按揭「上车」的业主，沦为负资产的风险骤增。 虽然，目前本港负资产数目，不能与金融海啸、「沙士」期间相提并论，但「呼吸plan」等高成数按揭的风险不容低估。政府有必要预先对一手楼高成数按揭作压力测试，更要研究立法规管财务公司的楼宇按揭，及早消除市场风险，保障市民权益。