近年在新盤公布銷售部署的記者會上，不時會聽到發展商以新按保計劃作招徠，甚至會細數項目有多少個單位樓價上限是符合新規定，即不超過1,000萬元的。而地產代理亦會落足嘴頭，把新按保的優點無限放大，加上樓市長升不跌的自我心理暗示，買家很容易就忽略了其背後埋藏的風險。

過去多年新盤銷售時，用家都傾向於使用即供付款，投資者傾向於使用建期付款，換樓客則根據自身需求去選擇即供還是建期。但自政府放寬按揭保險計劃後，情況正悄悄發生變化。

新按保成一手宣傳伎倆

因金管局按揭成數指引，發展商之前只能自行透過財務公司等提供高成數按揭，有了新按保後，等於「幫輕」發展商負擔，減低借貸風險，不過因按保只適用於現樓，所以發展商就在建期付款計劃上落功夫，例如收窄即供與建期付款之間的折扣差距，新按保計劃甚至成為發展商吸引買家的宣傳伎倆。

由於透過新按保入市，選擇建期不用立刻供款，新按保受到不少實力不足用家的歡迎，以至建期付款比例急升。翻查資料，過去建期付款比例一般只佔新盤銷情約10%至30%左右，於「林鄭Plan」後已急升至一半一半，「新按保Plan」後更大升至約80%，可想見不少用家或換樓客因為新按保的原因，走去建期付款的隊列。

事實上，金管局兩年前在「林鄭Plan」推出後，就曾經在社交平台指出，留意到越來越多新盤買家選擇用「建築期付款」買樓。金管局提醒，因為買家只能以收樓時而非買入樓花時的樓價申請按揭，如果樓價在收樓前出現調整，銀行估價不足，買家就需要承擔多付首期，才能找到銀行承造按揭的風險。

再者，近日美國宣布大幅加息0.75厘，香港未來加息壓力大幅上升，打算用建期計劃及「新按保Plan」的買家就要考慮，假設將來本港加息1至2厘，自己的供款入息比率是否達到50%最低要求。而買入單位到建築落成的這一兩年時間，自己的工作性質又是否不變，會否失業或變成自僱人士呢？薪酬還有沒有上升空間？這些因素都將影響到日後能否順利承按。

採用新按保，置業者無疑可以較低首期「上車」，但每月供款金額亦大增。買樓是絕大多數港人一生最重大的投資決定。面對當前如此複雜的大環境，建議入市前務必要有多一點風險意識，無謂令自己陷入無法自拔的困境。

◆香港文匯報記者 顏倫樂