近年在新盘公布销售部署的记者会上，不时会听到发展商以新按保计划作招徕，甚至会细数项目有多少个单位楼价上限是符合新规定，即不超过1,000万元的。而地产代理亦会落足嘴头，把新按保的优点无限放大，加上楼市长升不跌的自我心理暗示，买家很容易就忽略了其背后埋藏的风险。

过去多年新盘销售时，用家都倾向於使用即供付款，投资者倾向於使用建期付款，换楼客则根据自身需求去选择即供还是建期。但自政府放宽按揭保险计划后，情况正悄悄发生变化。

新按保成一手宣传伎俩

因金管局按揭成数指引，发展商之前只能自行透过财务公司等提供高成数按揭，有了新按保后，等於「帮轻」发展商负担，减低借贷风险，不过因按保只适用於现楼，所以发展商就在建期付款计划上落功夫，例如收窄即供与建期付款之间的折扣差距，新按保计划甚至成为发展商吸引买家的宣传伎俩。

由於透过新按保入市，选择建期不用立刻供款，新按保受到不少实力不足用家的欢迎，以至建期付款比例急升。翻查资料，过去建期付款比例一般只占新盘销情约10%至30%左右，於「林郑Plan」后已急升至一半一半，「新按保Plan」后更大升至约80%，可想见不少用家或换楼客因为新按保的原因，走去建期付款的队列。

事实上，金管局两年前在「林郑Plan」推出后，就曾经在社交平台指出，留意到越来越多新盘买家选择用「建筑期付款」买楼。金管局提醒，因为买家只能以收楼时而非买入楼花时的楼价申请按揭，如果楼价在收楼前出现调整，银行估价不足，买家就需要承担多付首期，才能找到银行承造按揭的风险。

再者，近日美国宣布大幅加息0.75厘，香港未来加息压力大幅上升，打算用建期计划及「新按保Plan」的买家就要考虑，假设将来本港加息1至2厘，自己的供款入息比率是否达到50%最低要求。而买入单位到建筑落成的这一两年时间，自己的工作性质又是否不变，会否失业或变成自雇人士呢？薪酬还有没有上升空间？这些因素都将影响到日后能否顺利承按。

采用新按保，置业者无疑可以较低首期「上车」，但每月供款金额亦大增。买楼是绝大多数港人一生最重大的投资决定。面对当前如此复杂的大环境，建议入市前务必要有多一点风险意识，无谓令自己陷入无法自拔的困境。

◆香港文汇报记者 颜伦乐