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按揭新闻
楼价有升有跌 入市须具风险意识
2022年6月25日 (文汇报)
近年在新盘公布销售部署的记者会上,不时会听到发展商以新按保计划作招徕,甚至会细数项目有多少个单位楼价上限是符合新规定,即不超过1,000万元的。而地产代理亦会落足嘴头,把新按保的优点无限放大,加上楼市长升不跌的自我心理暗示,买家很容易就忽略了其背后埋藏的风险。

过去多年新盘销售时,用家都倾向於使用即供付款,投资者倾向於使用建期付款,换楼客则根据自身需求去选择即供还是建期。但自政府放宽按揭保险计划后,情况正悄悄发生变化。

新按保成一手宣传伎俩

因金管局按揭成数指引,发展商之前只能自行透过财务公司等提供高成数按揭,有了新按保后,等於「帮轻」发展商负担,减低借贷风险,不过因按保只适用於现楼,所以发展商就在建期付款计划上落功夫,例如收窄即供与建期付款之间的折扣差距,新按保计划甚至成为发展商吸引买家的宣传伎俩。

由於透过新按保入市,选择建期不用立刻供款,新按保受到不少实力不足用家的欢迎,以至建期付款比例急升。翻查资料,过去建期付款比例一般只占新盘销情约10%至30%左右,於「林郑Plan」后已急升至一半一半,「新按保Plan」后更大升至约80%,可想见不少用家或换楼客因为新按保的原因,走去建期付款的队列。

事实上,金管局两年前在「林郑Plan」推出后,就曾经在社交平台指出,留意到越来越多新盘买家选择用「建筑期付款」买楼。金管局提醒,因为买家只能以收楼时而非买入楼花时的楼价申请按揭,如果楼价在收楼前出现调整,银行估价不足,买家就需要承担多付首期,才能找到银行承造按揭的风险。

再者,近日美国宣布大幅加息0.75厘,香港未来加息压力大幅上升,打算用建期计划及「新按保Plan」的买家就要考虑,假设将来本港加息1至2厘,自己的供款入息比率是否达到50%最低要求。而买入单位到建筑落成的这一两年时间,自己的工作性质又是否不变,会否失业或变成自雇人士呢?薪酬还有没有上升空间?这些因素都将影响到日后能否顺利承按。

采用新按保,置业者无疑可以较低首期「上车」,但每月供款金额亦大增。买楼是绝大多数港人一生最重大的投资决定。面对当前如此复杂的大环境,建议入市前务必要有多一点风险意识,无谓令自己陷入无法自拔的困境。

◆香港文汇报记者 颜伦乐