加息在即經濟前景不明朗 發展商低價促銷難奏效

本周三美國議息，市場料將繼續大幅加息0.75厘，業界預料本港銀行今次勢將跟隨加息，樓市準買家對後市變得極為觀望，拖累近期推售之新盤銷情慘淡。9月已開售之兩個全新盤啟德MIAMI QUAY I及大角咀Larchwood，首輪銷情均只賣出三至四成單位。前者昨日次輪以價單推售的139伙，更只售出2伙，銷售率1.4%。業內人士指出，目前加息才剛開始，加上全球經濟轉差，本港無可避免受衝擊，料對本港樓市的負面影響至少持續至年底，新盤或持續增推優惠或直接減價等。

◆香港文匯報記者 顏倫樂

由會德豐、恒地、新世界及帝國集團合作發展之啟德跑道區新盤MIAMI QUAY I在昨日進行次輪銷售，包括以價單先到先得發售的139伙單位及招標推出的1伙4房特色戶。發展商表示，最後售出2伙。折算佔次輪銷售單位1.4%。而周六日兩天，新盤市場合共也只有7宗成交，而十大屋苑二手成交亦同樣只得個位數，樓市交投可說極之疏落。

一手冷清 本月暫沽185伙

今輪新盤銷情冷清其實早已有跡可尋。MIAMI QUAY I本月較早時進行首輪發售137伙，即日亦只售出42伙，只佔價單發售單位約三成；而宏安大角咀Larchwood在9月初首輪開售83伙，單日賣出約34伙，佔首輪可售單位逾四成。現時已是9月中下旬，一手市場暫只售出185伙，反觀8月全月則售出2,042伙。

大量貨尾待售 暫難劈價

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，市場預期本周美國加息幅度大，後市亦未明朗，不論股樓都受衝擊。而能源危機下，市場憂慮全球經濟進一步轉差，香港無可避免受衝擊，這種情況下本港樓宇銷情必然會放慢，發展商開價亦會更保守。但他相信暫未去到一手大幅劈價，因發展商尚有大量貨尾待售，如大幅劈價會受到較大損失，發展商亦會衡量風險。由於本港加息才剛開始，料對本港樓市的負面影響至少持續至年底。

香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典表示，市況不明朗，最近準買家態度變得觀望，導致銷情放緩。他預計發展商為吸引市場購買力，之後會持續增推優惠或直接減價等。

事實上，自美國持續大幅加息以來，準買家入市情緒趨於觀望，近月幾乎所有本港新盤都出盡奇謀谷銷情。其中，屯門NOVO LAND及粉嶺ONE INNOVALE就以低價「掛帥」，8月以低於同區二手價推盤，平均呎價1.3至1.4萬元左右。受兩盤銷情帶動，樓市曾一度呈現「旺勢」，8月一手成交量錄逾2,000宗，按月急升1.2倍。

然而，低價促銷帶來的勢頭僅曇花一現。踏入9月，隨着外圍經濟未有起色，本港通關亦未見苗頭，新盤銷情陷入瓶頸。不少發展商為此用盡不同方式吸引買家，尤其現樓貨尾盤，過去樓市處升軌時，現樓售價本應較樓花階段有所上升，但近日相反，不少發展商在售賣現樓時加推折扣變相減價、延長成交期及提供財務借貸等，招數層出不窮。

出盡奇謀 銷情仍無起色

例如協成行旗下何文田芳菲，9月交樓進入現樓階段，但8月底新加推單位時，售價雖與去年7月首推時相同，但折扣率卻由去年的10%增加至15%，變相等於減價，而新付款方法亦有提供一按，以及協助買家換樓等。然而，該盤銷情仍然冷清，9月以先到先得形式出售11伙，最後只售出2伙。

而預計今年底落成之黃竹坑站港島南岸第1期晉環，近日加推80伙時亦推連串優惠，如仍推出「建期付款」，更提供七成一按計劃，雖然折扣率維持去年4月首次開價時的18%，但開放式單位再多3.7%折扣，至21.7%，明顯想催谷開放式單位銷情。發展商種種推盤表現，均反映市場購買力疲弱，須要加大優惠力度吸引準買家。

值得留意的是，本月尚有兩個全新盤準備發售，其銷情將直接受到息口變化所影響。其中，恒地粉嶺ONE INNOVALE - Bellevue日前公布首張價單，提供83伙，折實平均呎價14,398元；新地天水圍Wetland Seasons Bay第3期亦於日前公布首張價單，78伙折實平均呎價14,186元。兩盤近日分別加推60伙及64伙，折實平均呎價約14,613元及14,670元，訂價都相對克制。