加息在即经济前景不明朗 发展商低价促销难奏效

本周三美国议息，市场料将继续大幅加息0.75厘，业界预料本港银行今次势将跟随加息，楼市准买家对后市变得极为观望，拖累近期推售之新盘销情惨淡。9月已开售之两个全新盘启德MIAMI QUAY I及大角咀Larchwood，首轮销情均只卖出三至四成单位。前者昨日次轮以价单推售的139伙，更只售出2伙，销售率1.4%。业内人士指出，目前加息才刚开始，加上全球经济转差，本港无可避免受冲击，料对本港楼市的负面影响至少持续至年底，新盘或持续增推优惠或直接减价等。

◆香港文汇报记者 颜伦乐

由会德丰、恒地、新世界及帝国集团合作发展之启德跑道区新盘MIAMI QUAY I在昨日进行次轮销售，包括以价单先到先得发售的139伙单位及招标推出的1伙4房特色户。发展商表示，最后售出2伙。折算占次轮销售单位1.4%。而周六日两天，新盘市场合共也只有7宗成交，而十大屋苑二手成交亦同样只得个位数，楼市交投可说极之疏落。

一手冷清 本月暂沽185伙

今轮新盘销情冷清其实早已有迹可寻。MIAMI QUAY I本月较早时进行首轮发售137伙，即日亦只售出42伙，只占价单发售单位约三成；而宏安大角咀Larchwood在9月初首轮开售83伙，单日卖出约34伙，占首轮可售单位逾四成。现时已是9月中下旬，一手市场暂只售出185伙，反观8月全月则售出2,042伙。

大量货尾待售 暂难劈价

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，市场预期本周美国加息幅度大，后市亦未明朗，不论股楼都受冲击。而能源危机下，市场忧虑全球经济进一步转差，香港无可避免受冲击，这种情况下本港楼宇销情必然会放慢，发展商开价亦会更保守。但他相信暂未去到一手大幅劈价，因发展商尚有大量货尾待售，如大幅劈价会受到较大损失，发展商亦会衡量风险。由於本港加息才刚开始，料对本港楼市的负面影响至少持续至年底。

香港大学房地产及建设系客座副教授张圣典表示，市况不明朗，最近准买家态度变得观望，导致销情放缓。他预计发展商为吸引市场购买力，之后会持续增推优惠或直接减价等。

事实上，自美国持续大幅加息以来，准买家入市情绪趋於观望，近月几乎所有本港新盘都出尽奇谋谷销情。其中，屯门NOVO LAND及粉岭ONE INNOVALE就以低价「挂帅」，8月以低於同区二手价推盘，平均尺价1.3至1.4万元左右。受两盘销情带动，楼市曾一度呈现「旺势」，8月一手成交量录逾2,000宗，按月急升1.2倍。

然而，低价促销带来的势头仅昙花一现。踏入9月，随着外围经济未有起色，本港通关亦未见苗头，新盘销情陷入瓶颈。不少发展商为此用尽不同方式吸引买家，尤其现楼货尾盘，过去楼市处升轨时，现楼售价本应较楼花阶段有所上升，但近日相反，不少发展商在售卖现楼时加推折扣变相减价、延长成交期及提供财务借贷等，招数层出不穷。

出尽奇谋 销情仍无起色

例如协成行旗下何文田芳菲，9月交楼进入现楼阶段，但8月底新加推单位时，售价虽与去年7月首推时相同，但折扣率却由去年的10%增加至15%，变相等於减价，而新付款方法亦有提供一按，以及协助买家换楼等。然而，该盘销情仍然冷清，9月以先到先得形式出售11伙，最后只售出2伙。

而预计今年底落成之黄竹坑站港岛南岸第1期晋环，近日加推80伙时亦推连串优惠，如仍推出「建期付款」，更提供七成一按计划，虽然折扣率维持去年4月首次开价时的18%，但开放式单位再多3.7%折扣，至21.7%，明显想催谷开放式单位销情。发展商种种推盘表现，均反映市场购买力疲弱，须要加大优惠力度吸引准买家。

值得留意的是，本月尚有两个全新盘准备发售，其销情将直接受到息口变化所影响。其中，恒地粉岭ONE INNOVALE - Bellevue日前公布首张价单，提供83伙，折实平均尺价14,398元；新地天水围Wetland Seasons Bay第3期亦於日前公布首张价单，78伙折实平均尺价14,186元。两盘近日分别加推60伙及64伙，折实平均尺价约14,613元及14,670元，订价都相对克制。