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按揭新聞
加息未到盡頭樓市撈底宜忍手
2022年9月25日 (文匯報)
下調壓力測試 「0+3」入境易 提振樓市有限

香港特區政府日前宣布對外放寬入境限制推「0+3」措施,加上金管局下調壓力測試要求,由現行的按揭利率假設加3厘減至加2厘,皆似是對樓市帶來支持作用,不少用家及投資客更加心大心細想「撈底」。在美國加息以及港府出招穩定樓市後的首個周末,有代理指睇樓量大約上升兩成,惟買賣雙方期望差距擴大,十大屋苑成交量仍維持與上周相若,僅得10宗的水平。最近新舊屋苑樓價表現略有差距,不少傳統屋苑跌幅比起新晉屋苑跌幅更大更深,有樓市專家認為,加息潮「未到盡頭」,目前仍未是撈底良機。

◆香港文匯報記者 黎梓田

據香港文匯報記者追蹤傳統十大屋苑以及新晉十大屋苑的呎價所得,發現傳統十大屋苑由年初至今的呎價,平均跌5.3%,比起新晉十大屋苑的平均跌3.6%為高。而傳統屋苑呎價跌幅較大有麗港城、淘大花園及嘉湖山莊,而新晉屋苑中跌幅較大有嘉亨灣及瓏門。

屋苑跌幅 傳統較新晉更勁

另據利嘉閣地產研究部數據所得,8月全港50指標屋苑的加權平均實用呎價報14,398元,跌勢加劇,較7月的14,872元再挫3.2%,更創下逾3年半新低。至於今年首8個月,樓價亦較上年底的15,358元累跌6.25%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,政府於上周五出手救市,金管局公布下調壓測要求,對睇樓量有刺激作用,上周末睇樓量較前周多出大約兩成,惟業主得知消息後態度轉硬,形成買賣力量拉鋸,因此估計本周末成交量不會明顯上升,預料十大屋苑成交量維持在10宗的水平。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,本港對海外實施「0+3」入境措施,的確會對香港經濟有提振作用,但不會立即對樓市有很大正面作用,始終香港經濟仍然較為疲弱,而傳統屋苑因樓齡較大,所以受歡迎程度也會降低,加上新一代家庭也比較喜歡有會所設施,因此傳統屋苑跌幅較新屋苑大。

張翹楚也認為,金管局雖下調壓力測試要求,的確能抵消加息對上車及換樓人士的壓力,但始終美國加息仍令家庭負擔以及銀行風險有所增加,最重要的是經濟大環境以及息口走勢,因此估計金管局此舉會刺激住宅成交量,但對於住宅物業價格難有明顯提振作用。

張翹楚指,認同目前的十大屋苑「名單」需要調整,因為傳統十大屋苑不代表是最受歡迎,成交多的原因是它們座數多、單位多;有一些屋苑即使座數較少,但成交仍然比較多,建議這些屋苑可以加入十大或者二十大屋苑之列,作為樓市參考。

觀望居多 購買力仍未乾涸

對於最近個別新盤「零成交」,主要是由於港人對於美國加息抱有觀望心態,所以推遲入市,並非代表購買力乾涸。投資的話,他建議市民入市半新盤會較理想,因為到下一手買家,會較容易承造25年或者30年貸款,其吸引力也會反映在價錢上。不過加息風險始終難料,市民入市應量力而為。

利率上升 投資者轉做定存

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才表示,在今次美國加息潮下,估計本港樓市都是向下調整。他指出,目前樓市有兩大制約:第一是供款預算剛剛好的準買家,會因為今次加息潮而推遲入市決定。第二是持有物業作投資保值的業主,由於利率上升令投資回報減少,或會令他們把物業賣出套現把錢轉去銀行定期存款戶口賺取更高息率。

麥萃才指,除承造H按的業主之外,那些用P按入市的用家,將要承受銀行陸續上調港P而帶來的供款負擔。而根據美聯儲的口風,年內尚有超過一厘以上的加息空間,而本港銀行受資金成本壓力影響,亦將會跟隨上調按息,因此估計年內樓市走勢偏淡,而且樓市「尋底」不會這麼快出現,樓價下調將會持續至加息潮完結為止。

至於加息潮何時完結,麥萃才則認為,假設美國以目標為本,要對抗通脹的話,則利息要挨近通脹率,加息潮才會停止,目前亦難言加息潮何時停止。另外,傳統屋苑由於較多業主「供滿樓」,而半新屋苑則多數業主仍然供款之中,加上傳統屋苑業主多數在早期買樓,不論在什麼價位賣出都是賺,因此傳統屋苑業主較新屋苑有較大的減價籌碼。