下调压力测试 「0+3」入境易 提振楼市有限

香港特区政府日前宣布对外放宽入境限制推「0+3」措施，加上金管局下调压力测试要求，由现行的按揭利率假设加3厘减至加2厘，皆似是对楼市带来支持作用，不少用家及投资客更加心大心细想「捞底」。在美国加息以及港府出招稳定楼市后的首个周末，有代理指睇楼量大约上升两成，惟买卖双方期望差距扩大，十大屋苑成交量仍维持与上周相若，仅得10宗的水平。最近新旧屋苑楼价表现略有差距，不少传统屋苑跌幅比起新晋屋苑跌幅更大更深，有楼市专家认为，加息潮「未到尽头」，目前仍未是捞底良机。

◆香港文汇报记者 黎梓田

据香港文汇报记者追踪传统十大屋苑以及新晋十大屋苑的尺价所得，发现传统十大屋苑由年初至今的尺价，平均跌5.3%，比起新晋十大屋苑的平均跌3.6%为高。而传统屋苑尺价跌幅较大有丽港城、淘大花园及嘉湖山庄，而新晋屋苑中跌幅较大有嘉亨湾及珑门。

屋苑跌幅 传统较新晋更劲

另据利嘉阁地产研究部数据所得，8月全港50指标屋苑的加权平均实用尺价报14,398元，跌势加剧，较7月的14,872元再挫3.2%，更创下逾3年半新低。至於今年首8个月，楼价亦较上年底的15,358元累跌6.25%。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，政府於上周五出手救市，金管局公布下调压测要求，对睇楼量有刺激作用，上周末睇楼量较前周多出大约两成，惟业主得知消息后态度转硬，形成买卖力量拉锯，因此估计本周末成交量不会明显上升，预料十大屋苑成交量维持在10宗的水平。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚认为，本港对海外实施「0+3」入境措施，的确会对香港经济有提振作用，但不会立即对楼市有很大正面作用，始终香港经济仍然较为疲弱，而传统屋苑因楼龄较大，所以受欢迎程度也会降低，加上新一代家庭也比较喜欢有会所设施，因此传统屋苑跌幅较新屋苑大。

张翘楚也认为，金管局虽下调压力测试要求，的确能抵消加息对上车及换楼人士的压力，但始终美国加息仍令家庭负担以及银行风险有所增加，最重要的是经济大环境以及息口走势，因此估计金管局此举会刺激住宅成交量，但对於住宅物业价格难有明显提振作用。

张翘楚指，认同目前的十大屋苑「名单」需要调整，因为传统十大屋苑不代表是最受欢迎，成交多的原因是它们座数多、单位多；有一些屋苑即使座数较少，但成交仍然比较多，建议这些屋苑可以加入十大或者二十大屋苑之列，作为楼市参考。

观望居多 购买力仍未干涸

对於最近个别新盘「零成交」，主要是由於港人对於美国加息抱有观望心态，所以推迟入市，并非代表购买力干涸。投资的话，他建议市民入市半新盘会较理想，因为到下一手买家，会较容易承造25年或者30年贷款，其吸引力也会反映在价钱上。不过加息风险始终难料，市民入市应量力而为。

利率上升 投资者转做定存

浸会大学财务及决策系副教授麦萃才表示，在今次美国加息潮下，估计本港楼市都是向下调整。他指出，目前楼市有两大制约：第一是供款预算刚刚好的准买家，会因为今次加息潮而推迟入市决定。第二是持有物业作投资保值的业主，由於利率上升令投资回报减少，或会令他们把物业卖出套现把钱转去银行定期存款户口赚取更高息率。

麦萃才指，除承造H按的业主之外，那些用P按入市的用家，将要承受银行陆续上调港P而带来的供款负担。而根据美联储的口风，年内尚有超过一厘以上的加息空间，而本港银行受资金成本压力影响，亦将会跟随上调按息，因此估计年内楼市走势偏淡，而且楼市「寻底」不会这么快出现，楼价下调将会持续至加息潮完结为止。

至於加息潮何时完结，麦萃才则认为，假设美国以目标为本，要对抗通胀的话，则利息要挨近通胀率，加息潮才会停止，目前亦难言加息潮何时停止。另外，传统屋苑由於较多业主「供满楼」，而半新屋苑则多数业主仍然供款之中，加上传统屋苑业主多数在早期买楼，不论在什么价位卖出都是赚，因此传统屋苑业主较新屋苑有较大的减价筹码。