差餉物業估價署昨日公布，8月份私人住宅樓價指數報368.2點，較7月的376.7點按月下跌2.26%，連跌3個月，屬2019年2月後、即三年半新低。若與2021年9月歷史高位398.1點相比，更累挫7.51%。疫情持續及加息雙重夾擊下，本港經濟不振，樓市隨之下調乃形勢使然，但沒有斷崖式下跌的風險。不過樓市對本港經濟、市民財富的影響舉足輕重，當前外圍經濟形勢嚴峻，特區政府須密切關注市場動向，前瞻性制定應對預案，切實防範系統性風險，確保經濟和樓市穩定。

疫情持續兩年多，本港經濟受重創，百業經營艱難，加上今年以來美國五度加息，本港銀行不得不跟隨上調港元最優惠利率。多重不利因素作用下，供樓負擔增加，需求受壓，本港樓市交投轉趨淡靜，樓價難免拾級下調。有代理預計，如欠利好因素，樓價全年或跌12%。

本港樓價近期雖然持續下跌，但其實仍處高位。今年3月，國際調查機構Demographia公布新一份全球城市樓價負擔能力報告，本港連續12年成為全球最難負擔的房地產市場榜首，樓價中位數對家庭入息中位數比率高達23.2倍，相當於不吃不喝23.2年才能買得起一個住宅單位。而且供應不足，更令本港樓價長期居高難下。

另一方面，即使受疫情和加息夾擊樓價下滑，但本港樓市並無出現恐慌性拋售及大規模負資產的情況。金融管理局統計數據顯示，本港今年第二季末負資產住宅按揭貸款宗數為55宗，負資產住宅按揭貸款涉及金額3億元，情況與2003年本港負資產個案逾10萬宗、涉及未償還貸款金額超過1,600億元相比，根本不可同日而語。

其實，自2009年起，政府收緊按揭政策，包括收緊按揭成數及按揭保險之樓價上限，實施新住宅印花稅、買家印花稅、額外印花稅等措施。除此之外，更要求按揭申請人需要通過壓力測試，否則銀行不會批出按揭。這一系列收緊按揭政策，增加炒賣物業成本，令盲目炒樓風氣受到壓抑，本港樓市更加健康。

不可否認，目前本港樓價回落、樓市氣氛轉差。地產業是本港經濟支柱之一，物業佔市民家庭資產比例大。無論從整體經濟還是市民財富安全出發，特區政府都責無旁貸防範樓市大幅波動，以免對本港經濟及社會帶來風險。由於俄烏衝突、供應鏈受阻及國際通脹上升等多重因素疊加，環球經濟不明朗因素正在增加。更令人擔憂的是，美國瘋狂加息，世界主要貨幣狂跌，環球經濟陷入衰退的風險越來越大。本港作為細小的開放型經濟體難獨善其身，政府須為應對經濟衰退、保持樓市穩定未雨綢繆。

隨着疫情緩和，特區政府實施了入境檢疫「0+3」新安排，給整體大市氣氛帶來利好，航空業受惠立竿見影，出現搶人才的情況。樓市與整體經濟環環相扣，只要穩住經濟，市民收入穩定，樓市就有望避免大起大落。相信政府和市民共同努力穩控疫情，創造條件與海外和內地恢復正常通關，政府在10月份公布的最新施政報告推出有力的刺激經濟措施，提振市場氣氛，本港樓市將有更大支撐力；必要時政府還可出台優化樓市措施，適度放寬按揭限制，以抵消外圍不確定因素造成的衝擊，保持樓價調整有序可控，保障本港整體社會和市民利益。