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按揭新闻
楼市下调形势使然 关注变化防范风险
2022年9月29日 (文汇报)
差饷物业估价署昨日公布,8月份私人住宅楼价指数报368.2点,较7月的376.7点按月下跌2.26%,连跌3个月,属2019年2月后、即三年半新低。若与2021年9月历史高位398.1点相比,更累挫7.51%。疫情持续及加息双重夹击下,本港经济不振,楼市随之下调乃形势使然,但没有断崖式下跌的风险。不过楼市对本港经济、市民财富的影响举足轻重,当前外围经济形势严峻,特区政府须密切关注市场动向,前瞻性制定应对预案,切实防范系统性风险,确保经济和楼市稳定。

疫情持续两年多,本港经济受重创,百业经营艰难,加上今年以来美国五度加息,本港银行不得不跟随上调港元最优惠利率。多重不利因素作用下,供楼负担增加,需求受压,本港楼市交投转趋淡静,楼价难免拾级下调。有代理预计,如欠利好因素,楼价全年或跌12%。

本港楼价近期虽然持续下跌,但其实仍处高位。今年3月,国际调查机构Demographia公布新一份全球城市楼价负担能力报告,本港连续12年成为全球最难负担的房地产市场榜首,楼价中位数对家庭入息中位数比率高达23.2倍,相当於不吃不喝23.2年才能买得起一个住宅单位。而且供应不足,更令本港楼价长期居高难下。

另一方面,即使受疫情和加息夹击楼价下滑,但本港楼市并无出现恐慌性抛售及大规模负资产的情况。金融管理局统计数据显示,本港今年第二季末负资产住宅按揭贷款宗数为55宗,负资产住宅按揭贷款涉及金额3亿元,情况与2003年本港负资产个案逾10万宗、涉及未偿还贷款金额超过1,600亿元相比,根本不可同日而语。

其实,自2009年起,政府收紧按揭政策,包括收紧按揭成数及按揭保险之楼价上限,实施新住宅印花税、买家印花税、额外印花税等措施。除此之外,更要求按揭申请人需要通过压力测试,否则银行不会批出按揭。这一系列收紧按揭政策,增加炒卖物业成本,令盲目炒楼风气受到压抑,本港楼市更加健康。

不可否认,目前本港楼价回落、楼市气氛转差。地产业是本港经济支柱之一,物业占市民家庭资产比例大。无论从整体经济还是市民财富安全出发,特区政府都责无旁贷防范楼市大幅波动,以免对本港经济及社会带来风险。由於俄乌冲突、供应链受阻及国际通胀上升等多重因素叠加,环球经济不明朗因素正在增加。更令人担忧的是,美国疯狂加息,世界主要货币狂跌,环球经济陷入衰退的风险越来越大。本港作为细小的开放型经济体难独善其身,政府须为应对经济衰退、保持楼市稳定未雨绸缪。

随着疫情缓和,特区政府实施了入境检疫「0+3」新安排,给整体大市气氛带来利好,航空业受惠立竿见影,出现抢人才的情况。楼市与整体经济环环相扣,只要稳住经济,市民收入稳定,楼市就有望避免大起大落。相信政府和市民共同努力稳控疫情,创造条件与海外和内地恢复正常通关,政府在10月份公布的最新施政报告推出有力的刺激经济措施,提振市场气氛,本港楼市将有更大支撑力;必要时政府还可出台优化楼市措施,适度放宽按揭限制,以抵消外围不确定因素造成的冲击,保持楼价调整有序可控,保障本港整体社会和市民利益。