差饷物业估价署昨日公布，8月份私人住宅楼价指数报368.2点，较7月的376.7点按月下跌2.26%，连跌3个月，属2019年2月后、即三年半新低。若与2021年9月历史高位398.1点相比，更累挫7.51%。疫情持续及加息双重夹击下，本港经济不振，楼市随之下调乃形势使然，但没有断崖式下跌的风险。不过楼市对本港经济、市民财富的影响举足轻重，当前外围经济形势严峻，特区政府须密切关注市场动向，前瞻性制定应对预案，切实防范系统性风险，确保经济和楼市稳定。

疫情持续两年多，本港经济受重创，百业经营艰难，加上今年以来美国五度加息，本港银行不得不跟随上调港元最优惠利率。多重不利因素作用下，供楼负担增加，需求受压，本港楼市交投转趋淡静，楼价难免拾级下调。有代理预计，如欠利好因素，楼价全年或跌12%。

本港楼价近期虽然持续下跌，但其实仍处高位。今年3月，国际调查机构Demographia公布新一份全球城市楼价负担能力报告，本港连续12年成为全球最难负担的房地产市场榜首，楼价中位数对家庭入息中位数比率高达23.2倍，相当於不吃不喝23.2年才能买得起一个住宅单位。而且供应不足，更令本港楼价长期居高难下。

另一方面，即使受疫情和加息夹击楼价下滑，但本港楼市并无出现恐慌性抛售及大规模负资产的情况。金融管理局统计数据显示，本港今年第二季末负资产住宅按揭贷款宗数为55宗，负资产住宅按揭贷款涉及金额3亿元，情况与2003年本港负资产个案逾10万宗、涉及未偿还贷款金额超过1,600亿元相比，根本不可同日而语。

其实，自2009年起，政府收紧按揭政策，包括收紧按揭成数及按揭保险之楼价上限，实施新住宅印花税、买家印花税、额外印花税等措施。除此之外，更要求按揭申请人需要通过压力测试，否则银行不会批出按揭。这一系列收紧按揭政策，增加炒卖物业成本，令盲目炒楼风气受到压抑，本港楼市更加健康。

不可否认，目前本港楼价回落、楼市气氛转差。地产业是本港经济支柱之一，物业占市民家庭资产比例大。无论从整体经济还是市民财富安全出发，特区政府都责无旁贷防范楼市大幅波动，以免对本港经济及社会带来风险。由於俄乌冲突、供应链受阻及国际通胀上升等多重因素叠加，环球经济不明朗因素正在增加。更令人担忧的是，美国疯狂加息，世界主要货币狂跌，环球经济陷入衰退的风险越来越大。本港作为细小的开放型经济体难独善其身，政府须为应对经济衰退、保持楼市稳定未雨绸缪。

随着疫情缓和，特区政府实施了入境检疫「0+3」新安排，给整体大市气氛带来利好，航空业受惠立竿见影，出现抢人才的情况。楼市与整体经济环环相扣，只要稳住经济，市民收入稳定，楼市就有望避免大起大落。相信政府和市民共同努力稳控疫情，创造条件与海外和内地恢复正常通关，政府在10月份公布的最新施政报告推出有力的刺激经济措施，提振市场气氛，本港楼市将有更大支撑力；必要时政府还可出台优化楼市措施，适度放宽按揭限制，以抵消外围不确定因素造成的冲击，保持楼价调整有序可控，保障本港整体社会和市民利益。