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按揭新闻
【业主自保】预备充足弹药 应对楼价插水
2022年9月29日 (文汇报)
近月楼价持续下跌,除官方楼价指数外,坊间的中原城市领先指数CCL亦已连跌数月,最新报169.93点,较去年破顶位大跌11.2%。这意味部分去年以高成数按揭入市的买家,今天可能已跌入负资产范围。提到负资产,相信大家都会想起2003年沙士时的惨况,当年负资产达到顶峰的10.56万宗,有业主因此破产甚至轻生。前车之鉴,如何应对可能出现的大跌市,避免负资产大量产生,或许是接下来政府需要面对的课题。

金管局最新公布数据显示,今年第二季负资产个案只有55宗。但不可忘记,最新差估署楼价指数对比高位已跌7.5%,随着本港进入加息周期,加上外围经济动荡、美国因应高通胀而持续大幅加息,以及能源危机、俄乌局势等等仍未有缓和的迹象,可以想见本港楼市跌势还未停止,比对2008年的情况,几可肯定今年第三季及第四季的负资产数字将倍升。

「唔要间楼 倒欠一身债」

翻查资料,对上一次单季楼价急跌,出现在2018年第四季,当时因中美爆发贸易战、英国脱欧及美国加息等各种负面消息纷至沓来,导致当时按季跌幅约7%,负资产个案亦由第三季0宗,大幅飙升至第四季的262宗。

负资产,顾名思义即「资不抵债」,当楼价跌穿尚欠银行的贷款额,便成为「负资产」。由於楼宇涉及的金额大,是高杠杆产品(如可借90%,甚至出现过123%的按揭计划),其恐怖之处是「就算唔要间楼,还倒欠银行一身债」,若出售的金额不足以偿还银行的贷款,业主便需抬钱补回差价。

本港负资产的历史高位出现在2003年沙士时期,随着楼价急跌至谷底,2003年第二季的负资产个案急速攀升至10.56万宗,不少楼宇价值较当年高位大跌五至七成,造成当年不少业主因此破产,甚至选择轻生。

例如被市场称为「浩劫湾」的青衣灏景湾,1997年7月发售第一期,当时收逾3万票,惟撞上亚洲金融风暴,尺价由近8,400元急跌至翌年约5,500元,「沙士」时个别尺价更跌至3,300元,换言之,当日以尺价8,400元买入的买家,楼宇账面价值已蚀至少六成,如果1997年有向银行借贷,相信大部分都成为负资产。

此外,负资产亦等於一个楼市转差的信号,会窒碍买家入市,买卖胶着下,楼市雪球式下跌的速度就加快。而负资产亦会对市场带来负财富效应,令市场消费信心减弱,从而令经济进一步下跌。2003年本港就曾经进入经济萧条的的境地,幸而当年7月中央开放自由行,才令一蹶不振的经济得以重生。

按时供楼 银行会宽容

要应对负资产的到来,不外乎三招,减少借高成数按揭、准时供楼及保持充足现金应对。业主亦不用太担心变为负资产会被银行「Call loan」,因为只要业主继续按时供楼,其实银行一般亦不需要买家补差价,原因是「Call loan」行政成本高,还要负责重售物业,如果业主最终无能力偿还,欠下的贷款额便容易成为坏账。但一切的前提是,业主能够准时供楼。

◆香港文汇报记者 颜伦乐