近月楼价持续下跌，除官方楼价指数外，坊间的中原城市领先指数CCL亦已连跌数月，最新报169.93点，较去年破顶位大跌11.2%。这意味部分去年以高成数按揭入市的买家，今天可能已跌入负资产范围。提到负资产，相信大家都会想起2003年沙士时的惨况，当年负资产达到顶峰的10.56万宗，有业主因此破产甚至轻生。前车之鉴，如何应对可能出现的大跌市，避免负资产大量产生，或许是接下来政府需要面对的课题。

金管局最新公布数据显示，今年第二季负资产个案只有55宗。但不可忘记，最新差估署楼价指数对比高位已跌7.5%，随着本港进入加息周期，加上外围经济动荡、美国因应高通胀而持续大幅加息，以及能源危机、俄乌局势等等仍未有缓和的迹象，可以想见本港楼市跌势还未停止，比对2008年的情况，几可肯定今年第三季及第四季的负资产数字将倍升。

「唔要间楼 倒欠一身债」

翻查资料，对上一次单季楼价急跌，出现在2018年第四季，当时因中美爆发贸易战、英国脱欧及美国加息等各种负面消息纷至沓来，导致当时按季跌幅约7%，负资产个案亦由第三季0宗，大幅飙升至第四季的262宗。

负资产，顾名思义即「资不抵债」，当楼价跌穿尚欠银行的贷款额，便成为「负资产」。由於楼宇涉及的金额大，是高杠杆产品（如可借90%，甚至出现过123%的按揭计划），其恐怖之处是「就算唔要间楼，还倒欠银行一身债」，若出售的金额不足以偿还银行的贷款，业主便需抬钱补回差价。

本港负资产的历史高位出现在2003年沙士时期，随着楼价急跌至谷底，2003年第二季的负资产个案急速攀升至10.56万宗，不少楼宇价值较当年高位大跌五至七成，造成当年不少业主因此破产，甚至选择轻生。

例如被市场称为「浩劫湾」的青衣灏景湾，1997年7月发售第一期，当时收逾3万票，惟撞上亚洲金融风暴，尺价由近8,400元急跌至翌年约5,500元，「沙士」时个别尺价更跌至3,300元，换言之，当日以尺价8,400元买入的买家，楼宇账面价值已蚀至少六成，如果1997年有向银行借贷，相信大部分都成为负资产。

此外，负资产亦等於一个楼市转差的信号，会窒碍买家入市，买卖胶着下，楼市雪球式下跌的速度就加快。而负资产亦会对市场带来负财富效应，令市场消费信心减弱，从而令经济进一步下跌。2003年本港就曾经进入经济萧条的的境地，幸而当年7月中央开放自由行，才令一蹶不振的经济得以重生。

按时供楼 银行会宽容

要应对负资产的到来，不外乎三招，减少借高成数按揭、准时供楼及保持充足现金应对。业主亦不用太担心变为负资产会被银行「Call loan」，因为只要业主继续按时供楼，其实银行一般亦不需要买家补差价，原因是「Call loan」行政成本高，还要负责重售物业，如果业主最终无能力偿还，欠下的贷款额便容易成为坏账。但一切的前提是，业主能够准时供楼。

◆香港文汇报记者 颜伦乐