樓市持續下跌，不少地產界人士此前均期望施政報告中有樓市「減辣」措施，惟最終政府只放寬外來人才的買家印花稅（BSD），且目的是為了吸引人才，並非與樓市下行周期有關。財政司司長陳茂波昨日於記者會上指，政府考慮辣招應否撤銷時會留意五個因素，用了不少時間闡述理據，並判斷現時樓市與過去幾次大跌市不同，目前無須減辣。香港文匯報訊（記者 顏倫樂）

陳茂波表示，政府當年推出俗稱為「辣招」的樓市需求管理措施，原意是希望在樓宇供應相對緊張的時候，讓未曾擁有物業的香港永久居民較有優勢去置業。對於有評論形容辣招是「退燒藥」，今天樓市下跌卻仍然要「食藥」並不合理，陳茂波對此有不同看法，指今天雖然成交量減少，但樓價水平仍相當高，並透露政府考慮是否減辣時，會看五個重要因素。

第一個因素是看樓價的變化速度及幅度。陳茂波指，雖然今年樓價下跌，與一年前比較大約回落7.5%，但目前的樓價水平仍然相當高，大約是2019年初的水平。對比1997年金融風暴時的大跌市，當時一年內樓價下跌逾30%，所以目前的樓價跌幅屬於輕微調整。觀乎目前的經濟環境，市場應不至於過度擔心。

第二個因素是觀察住宅成交量的變化。他指，由2013年到2020年的8年間（2013年2月推出雙倍印花稅），每年樓市成交量約5萬多至6萬宗，2021年為7.2萬宗，波幅不大。而今年平均每月約4,000宗，今年與去年合計，跟過往每年的平均成交數字相距不遠。由於最近經濟轉差，加上息口向上，所以市民入市較為謹慎，交投淡靜是正常現象。

供應無大增 未見恐慌式拋售

第三個因素看未來供應量變化。一手住宅落成量方面，今年首八月已落成量1.4萬伙，全年預測約2.3萬伙，而近年平均每年成交量則約1.7萬多伙。回顧2000年至2004年的另一次大跌市，當時平均每年落成量為2萬多伙，反映近年供應量雖然有所增加，但並非大幅彈升。

他續說，未來3至4年一手住宅供應量，現時維持在9.6萬至9.7萬伙水平，新盤供應量穩定；而再看看發展商目前的借貸比率及手持貨源，陳茂波指，市場主要發展商借貸比例並不高，手上的貨源亦不多，情況跟1997至1998年不同，所以最近即使跌市，亦看不到發展商急於推盤的現象。

第四個因素看香港的經濟情況及展望。目前香港正值加息周期，亦仍然受到疫情的影響，但隨着疫情持續受控，已陸續恢復正常活動，未來如果與外地及內地進一步恢復正常通關，香港經濟環境會較目前好轉，即使面對較大的環球經濟挑戰，但政府對前景仍有信心，亦得到國家支持。他亦提到本港失業率，由今年初疫情高峰時的5.4%，跌至7至9月最新3.9%；1998年時的失業率由3.3%大升至5.9%，並持續再往上攀升。

第五個因素是觀察市場氣氛。陳茂波指，雖然現時市場普遍取態較為審慎，但未見大規模恐慌式拋售，今年雖然息口已上升了不少，但目前實際按揭利率約2.625厘，與以往大跌市時的9厘至10厘有一段差距，所以用今天的樓市下跌來類比當年那些大跌市並不合適。綜合以上數據，他認為在目前環境下，辣招無須改變。

減辣與否看五大因素

1. 樓價的變化速度及幅度

2. 住宅樓宇成交量的變化

3. 一手新盤市場概況（包括供應量、落成量、發展商借貸比率及貨尾數量）

4. 香港經濟現狀及未來變化

5.市場氣氛變化（買賣雙方心態、業主供樓負擔）