楼市持续下跌，不少地产界人士此前均期望施政报告中有楼市「减辣」措施，惟最终政府只放宽外来人才的买家印花税（BSD），且目的是为了吸引人才，并非与楼市下行周期有关。财政司司长陈茂波昨日於记者会上指，政府考虑辣招应否撤销时会留意五个因素，用了不少时间阐述理据，并判断现时楼市与过去几次大跌市不同，目前无须减辣。香港文汇报讯（记者 颜伦乐）

陈茂波表示，政府当年推出俗称为「辣招」的楼市需求管理措施，原意是希望在楼宇供应相对紧张的时候，让未曾拥有物业的香港永久居民较有优势去置业。对於有评论形容辣招是「退烧药」，今天楼市下跌却仍然要「食药」并不合理，陈茂波对此有不同看法，指今天虽然成交量减少，但楼价水平仍相当高，并透露政府考虑是否减辣时，会看五个重要因素。

第一个因素是看楼价的变化速度及幅度。陈茂波指，虽然今年楼价下跌，与一年前比较大约回落7.5%，但目前的楼价水平仍然相当高，大约是2019年初的水平。对比1997年金融风暴时的大跌市，当时一年内楼价下跌逾30%，所以目前的楼价跌幅属於轻微调整。观乎目前的经济环境，市场应不至於过度担心。

第二个因素是观察住宅成交量的变化。他指，由2013年到2020年的8年间（2013年2月推出双倍印花税），每年楼市成交量约5万多至6万宗，2021年为7.2万宗，波幅不大。而今年平均每月约4,000宗，今年与去年合计，跟过往每年的平均成交数字相距不远。由於最近经济转差，加上息口向上，所以市民入市较为谨慎，交投淡静是正常现象。

供应无大增 未见恐慌式抛售

第三个因素看未来供应量变化。一手住宅落成量方面，今年首八月已落成量1.4万伙，全年预测约2.3万伙，而近年平均每年成交量则约1.7万多伙。回顾2000年至2004年的另一次大跌市，当时平均每年落成量为2万多伙，反映近年供应量虽然有所增加，但并非大幅弹升。

他续说，未来3至4年一手住宅供应量，现时维持在9.6万至9.7万伙水平，新盘供应量稳定；而再看看发展商目前的借贷比率及手持货源，陈茂波指，市场主要发展商借贷比例并不高，手上的货源亦不多，情况跟1997至1998年不同，所以最近即使跌市，亦看不到发展商急於推盘的现象。

第四个因素看香港的经济情况及展望。目前香港正值加息周期，亦仍然受到疫情的影响，但随着疫情持续受控，已陆续恢复正常活动，未来如果与外地及内地进一步恢复正常通关，香港经济环境会较目前好转，即使面对较大的环球经济挑战，但政府对前景仍有信心，亦得到国家支持。他亦提到本港失业率，由今年初疫情高峰时的5.4%，跌至7至9月最新3.9%；1998年时的失业率由3.3%大升至5.9%，并持续再往上攀升。

第五个因素是观察市场气氛。陈茂波指，虽然现时市场普遍取态较为审慎，但未见大规模恐慌式抛售，今年虽然息口已上升了不少，但目前实际按揭利率约2.625厘，与以往大跌市时的9厘至10厘有一段差距，所以用今天的楼市下跌来类比当年那些大跌市并不合适。综合以上数据，他认为在目前环境下，辣招无须改变。

减辣与否看五大因素

1. 楼价的变化速度及幅度

2. 住宅楼宇成交量的变化

3. 一手新盘市场概况（包括供应量、落成量、发展商借贷比率及货尾数量）

4. 香港经济现状及未来变化

5.市场气氛变化（买卖双方心态、业主供楼负担）