上調封頂息0.25厘 借500萬月供增近700元

臨近年尾，銀行水緊，一個月拆息連續2日高過4厘，按揭息與銀行資金成本的拆息倒掛情況加劇，市傳龍頭大行滙豐將再上調一二手物業的拆息按揭計劃（H按）封頂息率0.25厘，12月6日生效。以借500萬元供款30年計，該行一二手物業若調整新造按息，將較之前月供增加約674及686元。業界指，基於龍頭行加息具指標作用，預料其他銀行將於下月加息（P）前，陸續跟隨上調H按鎖息，在息口持續上揚下，置業人士需小心掂量供款能力。

◆香港文匯報記者 顏倫樂

據銀行公會昨公布，與樓按相關的1個月港元拆息連升10日，昨升至4.10958厘，連續2日企於4厘之上，也明顯高於市場按息介乎2.875厘至3.375厘，加上部分定存息已逾4厘，反映銀行的資金成本已經高過按揭息率，按揭業務可謂「蝕住做」，息率有上調壓力。消息指，滙豐將於下月6日上調一二手物業的H按封頂息率0.25厘，一手物業由2.875厘加至3.125厘，二手物業由3.125厘加至3.375厘。

新調整擬下月6日執行

以滙豐目前最優惠利率（P）為5.375厘，以貸款500萬元、供款30年為例。一手物業於Ｈ按封頂息率調整前實際按息為2.875厘，每月供款為20,745元，壓力測試要求為44,101元。調整後，Ｈ按封頂息率為3.125厘，每月供款將增674元或3.2%至21,419元，壓力測試要求將增1,273元或2.9%至45,374元。

至於二手物業的Ｈ按封頂息率調整前為3.125厘，每月供款為21,419元，壓力測試要求為45,374元。調整後Ｈ按封頂息率為3.375厘，每月供款增686元或3.2%至22,105元，壓力測試要求為46,664元，較之前增1,290元或2.8%。是次大型銀行調整限於有關銀行的新按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，市場料下月美聯儲議息會議將繼續加息0.5厘，在聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴闊，預料港銀下月將再次上調 P，視乎銀行結餘走勢，幅度約0.25厘。

其他銀行預料陸續跟隨

他相信滙豐銀行預計息率走勢，因應資金成本及利潤而再度上調H按鎖息上限，並為利率上升再作準備。回顧今年9月香港加息前兩個月，多間銀行亦先後調升Ｈ按鎖息上限，預期其他銀行將於下月加息前或陸續跟隨上調H按鎖息上限。

市場料湧現申請尾班車

中原按揭董事總經理王美鳳亦認為，如下月香港加息幅度不少於0.25厘，屆時實際按息將升至3.5厘水平。基於龍頭銀行調整息率具指標性，預料其他銀行亦會相繼跟隨上調新造按揭息率。因有關新調整將於12月6日才生效，預期市場會即時出現加快提交新按轉按申請的尾班車效應，有需要上會的用家將加快提交按揭申請。

王美鳳又指，是次加息周期仍暫較過往溫和，但由於本港已經歷十多年的超低息環境，今年按息由年初1.5厘升至年底約3.5厘之加幅已達2厘，令買家入市取態轉為審慎，但由於3.5厘的實際按息水平仍較過往30年期平均按息約4.3厘為低，相信明年加息步伐放緩用家可消化加息影響。