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按揭新聞
利息猛加業主愁 港樓需求更添憂
2022年12月10日 (東方)
今年以來,美國聯儲局激進加息,香港在港元聯匯制度之下,也得跟隨。各大銀行已陸續上調最優惠利率,而與樓宇按揭利率相關的一個月香港銀行同業拆息(Hibor)更曾升至逾15年高位,故銀行亦着手上調按息封頂位,以緩減成本壓力。港人供樓,利息壓力大增,家庭可支配收入相應減少,必然會影響消費;而置業上車的壓力測試要求亦在利率上升下提高,變相亦增加了上車的門檻,抵銷了樓價調整的因素,結果上車不覺容易了。

香港樓市需求下降而供應趨增下,過時的辣招稅卻未見取消,嚴重扭曲市場運作,只怕明年樓市要繼續尋底,港人業主供樓支出增、身家又隨物業價格下跌,落得「雙輸」!

在今年9月及11月兩次上調最優惠利率(P息)之前,個別本港大型銀行的P息處於5厘,可11月上調後經已升至5.375厘。另方面,與樓按相關的一個月Hibor,由年初低位0.12厘,升至本周初高位見5.04厘,升幅驚人。銀行為了抵銷成本上升,得上調新做按揭的H按封頂息。結果,無論選擇P按抑或H按計劃的物業按揭業主,都面對供樓利息成本上升的問題。

當然,對於準業主而言,利率上升,亦會令供樓負擔增加,從而加大透過銀行供款壓力測試的難度。即使樓價下跌了,不等於上車就容易了。更何況,今年以來香港經濟的防疫政策與國際社會脫軌,加劇走資和移民潮,經濟一潭死水,營商環境惡劣,勞動市場前景堪憂,在收入不明朗下,即使樓價下跌了,用家的上車信心亦不復前。

更令人擔憂的是,雖然近期美國的通脹由高位略見回落,但就業市場仍然強勁,到底聯儲局在下周如市場預期加息半厘之後,明年的加息步伐會否減慢,實存在變數,如今憧憬加息步伐放慢,只是市場一廂情願的假設。且須留意,當全球第二大經濟體真正着手重啟經濟,意味全球商品及資源需求將趨正常化,通脹的壓力只怕有增無減,明年利率繼續趨升的可能性仍然高企。

如是者,加息已成為香港樓市的一大不明朗因素,在有更多迹象顯示本輪升息周期近尾聲前,樓市表現仍會受此因素掣肘。更令人神傷的是,至今港府仍然忠言逆耳,並未着手全面撤銷住宅市場的辣招稅,繼續任由這過時的措施扭曲樓市運作,其做法與今年以來未及時因應疫情變化而調整甚至全面撤銷各項擾民和打擊營商的防疫措施,頗有雷同,反正就是港人十萬火急,但港府卻找來各種藉口放慢手腳,總之就是不急。

為了解決香港長遠房屋問題,港府正着手奪回樓市供應主導權,並千方百計增建房屋,做法本來是無可厚非。但別忘記,一個穩健的樓市,是此城經濟可持續發展的關鍵,增加樓市供應的同時,還得顧及對整體營商環境、就業、金融等等的影響。若樓市大冧,從而打擊百業,即使做到人人可上樓,不見得對這國際金融中心的穩定有多大好處,得小心管理好樓市供需,免鑄成大錯。