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按揭新闻
利息猛加业主愁 港楼需求更添忧
2022年12月10日 (东方)
今年以来,美国联储局激进加息,香港在港元联汇制度之下,也得跟随。各大银行已陆续上调最优惠利率,而与楼宇按揭利率相关的一个月香港银行同业拆息(Hibor)更曾升至逾15年高位,故银行亦着手上调按息封顶位,以缓减成本压力。港人供楼,利息压力大增,家庭可支配收入相应减少,必然会影响消费;而置业上车的压力测试要求亦在利率上升下提高,变相亦增加了上车的门槛,抵销了楼价调整的因素,结果上车不觉容易了。

香港楼市需求下降而供应趋增下,过时的辣招税却未见取消,严重扭曲市场运作,只怕明年楼市要继续寻底,港人业主供楼支出增、身家又随物业价格下跌,落得「双输」!

在今年9月及11月两次上调最优惠利率(P息)之前,个别本港大型银行的P息处於5厘,可11月上调后经已升至5.375厘。另方面,与楼按相关的一个月Hibor,由年初低位0.12厘,升至本周初高位见5.04厘,升幅惊人。银行为了抵销成本上升,得上调新做按揭的H按封顶息。结果,无论选择P按抑或H按计划的物业按揭业主,都面对供楼利息成本上升的问题。

当然,对於准业主而言,利率上升,亦会令供楼负担增加,从而加大透过银行供款压力测试的难度。即使楼价下跌了,不等於上车就容易了。更何况,今年以来香港经济的防疫政策与国际社会脱轨,加剧走资和移民潮,经济一潭死水,营商环境恶劣,劳动市场前景堪忧,在收入不明朗下,即使楼价下跌了,用家的上车信心亦不复前。

更令人担忧的是,虽然近期美国的通胀由高位略见回落,但就业市场仍然强劲,到底联储局在下周如市场预期加息半厘之后,明年的加息步伐会否减慢,实存在变数,如今憧憬加息步伐放慢,只是市场一厢情愿的假设。且须留意,当全球第二大经济体真正着手重启经济,意味全球商品及资源需求将趋正常化,通胀的压力只怕有增无减,明年利率继续趋升的可能性仍然高企。

如是者,加息已成为香港楼市的一大不明朗因素,在有更多迹象显示本轮升息周期近尾声前,楼市表现仍会受此因素掣肘。更令人神伤的是,至今港府仍然忠言逆耳,并未着手全面撤销住宅市场的辣招税,继续任由这过时的措施扭曲楼市运作,其做法与今年以来未及时因应疫情变化而调整甚至全面撤销各项扰民和打击营商的防疫措施,颇有雷同,反正就是港人十万火急,但港府却找来各种藉口放慢手脚,总之就是不急。

为了解决香港长远房屋问题,港府正着手夺回楼市供应主导权,并千方百计增建房屋,做法本来是无可厚非。但别忘记,一个稳健的楼市,是此城经济可持续发展的关键,增加楼市供应的同时,还得顾及对整体营商环境、就业、金融等等的影响。若楼市大冧,从而打击百业,即使做到人人可上楼,不见得对这国际金融中心的稳定有多大好处,得小心管理好楼市供需,免铸成大错。