新盤短期積壓越賣越平 下半年升勢料放緩

本港3月官方樓價指數連升3個月，按月升1.36%，首季則累升近5%，是近4年來最急季度升勢。惟3月指數升幅較2月的2.36%放緩，分析認為主要是經濟復甦較慢，以及過去三年疫情使新盤積壓，短期供應較多，近期不少新盤以貼市價賣樓，令樓價受壓。展望後市，美國聯儲局下周議息，市場對再加息已有心理準備，影響樓市料不大，今年樓市料會繼續復甦，但升勢不會太急，未來走勢主要視經濟復甦及新盤競爭情況。◆香港文匯報記者 蔡競文

差估署昨公布最新數據顯示，3月私人住宅售價指數報351.4點，較2月的346.7點再升1.36%，是過去半年來新高。樓價今年起已連升3個月，首季累升半成(4.99%)，指數並為去年9月以來半年新高；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅進一步收窄至11.73%。租金指數方面，3月私人住宅租金指數報176.3點，按月升1.09%，連升2個月。

新盤定價平 3月升幅放緩

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，3月整體樓價上升1.36%，升幅較預期為少。不過，期內除有全面復常通關效應外，當局亦下調首置印花稅稅階，而甫踏入3月更解除口罩令以實現社會全面復常，加上新盤銷情熾熱，推高整體樓市氣氛，故相信有關統計數據或未完全被反映，不排除下次公布4月指數時會一併略為上調3月的升幅。至於各類單位表現方面，3月以C類單位的2.18%升幅最顯著，反映換樓客及中型單位買家入市表現積極。

4月假期外遊 升幅或收窄

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦認為，首季為樓市復甦初期，3月可算是首季升勢最高點，不論一手二手均有價有量，而且越升越有，加上各大發展商推盤時定價克制，吸引觀望多時的買家大舉入市。以一手成交為例，3月錄得超過2,100宗成交，按月反彈1.3倍，更創2021年5月以來22個月新高。美國放緩加息步伐、財案寬減物業印花稅、復常通關效應及取消口罩令等等利好消息下，樓價指數連升3個月，反映樓價報復式反彈。

展望4月，陳海潮認為市場各有好淡因素，包括美息有見頂趨勢，而且香港在3月下旬再次不跟隨美國加息，供樓壓力相對穩定。不過，3月下旬至4月上旬大量新盤以貼市價甚至低市價開售，對二手市場構成一定壓力，而且4月初市場參與者大多放假外遊，樓市交投明顯轉靜。因此，他預期4月樓價升幅將進一步收窄至只有約1%，反映整體樓市交投量價轉慢的情況。

預測次季方面，陳海潮相信樓市仍然穩中向好，5月及6月交投量可望回升，而假設次季平均每月樓價若能維持1%的升幅，次季樓價有機會再升3%，帶動上半年樓價累升約8%。值得留意的是，在高端人才通行證計劃（「高才通」）審批反應理想下，如成功申請者在次季陸續來港，將推動住屋需求，有機會進一步推高樓價升幅，次季有力再升3%。

「高才通」來港 樓市新動力

陳永傑則指，踏入第二季，樓市將踏入整固期，樓價升勢持續，但買家需時消化，成交步伐或會略為放緩，樓市整體仍是健康發展。樓市交投亦由年初以小型單位起動撐起樓市，到現時中價樓甚至豪宅市場亦重回正軌，成交復常。隨着香港經濟全面復常，加上息口見頂，中產人士入市信心回復，相信買樓收租意慾大增，投資者入市個案將會持續增加。

陳永傑相信，在新盤減價戰下，第二季一手成交保持暢旺，繼續主導大市。樓價升勢亦不會改變，幅度則視乎未來經濟增長步伐，以及新生購買力是否足夠。