新盘短期积压越卖越平 下半年升势料放缓

本港3月官方楼价指数连升3个月，按月升1.36%，首季则累升近5%，是近4年来最急季度升势。惟3月指数升幅较2月的2.36%放缓，分析认为主要是经济复苏较慢，以及过去三年疫情使新盘积压，短期供应较多，近期不少新盘以贴市价卖楼，令楼价受压。展望后市，美国联储局下周议息，市场对再加息已有心理准备，影响楼市料不大，今年楼市料会继续复苏，但升势不会太急，未来走势主要视经济复苏及新盘竞争情况。◆香港文汇报记者 蔡竞文

差估署昨公布最新数据显示，3月私人住宅售价指数报351.4点，较2月的346.7点再升1.36%，是过去半年来新高。楼价今年起已连升3个月，首季累升半成(4.99%)，指数并为去年9月以来半年新高；若与2021年9月的历史高位398.1点比较，楼价累积跌幅进一步收窄至11.73%。租金指数方面，3月私人住宅租金指数报176.3点，按月升1.09%，连升2个月。

新盘定价平 3月升幅放缓

利嘉阁地产研究部主管陈海潮指出，3月整体楼价上升1.36%，升幅较预期为少。不过，期内除有全面复常通关效应外，当局亦下调首置印花税税阶，而甫踏入3月更解除口罩令以实现社会全面复常，加上新盘销情炽热，推高整体楼市气氛，故相信有关统计数据或未完全被反映，不排除下次公布4月指数时会一并略为上调3月的升幅。至於各类单位表现方面，3月以C类单位的2.18%升幅最显著，反映换楼客及中型单位买家入市表现积极。

4月假期外游 升幅或收窄

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰亦认为，首季为楼市复苏初期，3月可算是首季升势最高点，不论一手二手均有价有量，而且越升越有，加上各大发展商推盘时定价克制，吸引观望多时的买家大举入市。以一手成交为例，3月录得超过2,100宗成交，按月反弹1.3倍，更创2021年5月以来22个月新高。美国放缓加息步伐、财案宽减物业印花税、复常通关效应及取消口罩令等等利好消息下，楼价指数连升3个月，反映楼价报复式反弹。

展望4月，陈海潮认为市场各有好淡因素，包括美息有见顶趋势，而且香港在3月下旬再次不跟随美国加息，供楼压力相对稳定。不过，3月下旬至4月上旬大量新盘以贴市价甚至低市价开售，对二手市场构成一定压力，而且4月初市场参与者大多放假外游，楼市交投明显转静。因此，他预期4月楼价升幅将进一步收窄至只有约1%，反映整体楼市交投量价转慢的情况。

预测次季方面，陈海潮相信楼市仍然稳中向好，5月及6月交投量可望回升，而假设次季平均每月楼价若能维持1%的升幅，次季楼价有机会再升3%，带动上半年楼价累升约8%。值得留意的是，在高端人才通行证计划（「高才通」）审批反应理想下，如成功申请者在次季陆续来港，将推动住屋需求，有机会进一步推高楼价升幅，次季有力再升3%。

「高才通」来港 楼市新动力

陈永杰则指，踏入第二季，楼市将踏入整固期，楼价升势持续，但买家需时消化，成交步伐或会略为放缓，楼市整体仍是健康发展。楼市交投亦由年初以小型单位起动撑起楼市，到现时中价楼甚至豪宅市场亦重回正轨，成交复常。随着香港经济全面复常，加上息口见顶，中产人士入市信心回复，相信买楼收租意欲大增，投资者入市个案将会持续增加。

陈永杰相信，在新盘减价战下，第二季一手成交保持畅旺，继续主导大市。楼价升势亦不会改变，幅度则视乎未来经济增长步伐，以及新生购买力是否足够。