衰退風險升溫 加息成催命符

美國聯儲局在去年3月帶頭加息以來，各主要央行都先後啟動加息周期，讓全球走出負利率或超低息時代。與此同時，各央行都持續收回市場流動性，推動貨幣政策正常化。問題是，這些年超低利率已造成一場世紀級的資產泡沫，樓市更是泡沫中心！隨着利率不斷上升、經濟景氣下滑，全球多地樓市均高處不勝寒，一旦「息魔」變本加厲，加上經濟衰退夾擊，這場世紀樓泡終歸要爆破。更令人懊惱的是，如今全球債務天量，頗大部分與房地產關連，一旦樓市跌勢失控並引爆債災，或掀起前所未有的經濟災難！

聯儲局主席鮑威爾周四重申年內再加息兩次是合適的，稱為應對風險，可能會把對大型銀行的資本率要求提高至20%，並正在特別關注那些在地產市場存在風險敞口的小型銀行，又指該局對商業地產市場的狀況「感到擔憂」。

所謂「樓市泡沫」，除了是樓價的實質升幅之外，還可以用樓價與當地收入和租金的脫鈎程度、過度借貸和建設活動來衡量。比如內地爛尾樓盤處處、銀行向房地產業貸款傾斜；新加坡與香港的樓價高得無論是本地居民抑或外資都難以負擔。

美國2008後狂放水釀災

之所以出現全球性的樓市泡沫，乃自2008年金融風暴爆發之後，美國帶頭放寬貨幣政策狂印銀紙，而一場新冠疫情更迫使各地央行實施超低利率甚至負利率來救市，市場流動性氾濫，大量資金找資產停泊，樓市就吸引了一大批資金進場，加上不少主要城市的樓市本就存在嚴重供求問題，在投資需求大增下，結果就激化樓價升勢。

即使是過去3年疫情影響經濟活動，房地產依然是愈貴愈有人買，樓價處於歷史的高水平成為全球主要城市常態。

說到底，這段時間的零息環境之下，資金選擇着實不多，且其他產業的泡沫如科技、生化醫藥和金融市場（尤其美股及加密貨幣）製造了可觀的財富效益，不少就流入房地產投資保值。

可到了如今，有兩大因素要戳破樓泡。首先，全球貨幣政策由超寬鬆轉變為緊縮，超低息甚至負利率的情況普遍已告終，各主要央行皆啟動「收水」，至今不少主要經濟體利率已大幅上調，以對抗通脹。如是者，放銀行的現金存款利率趨合理化，資金多了出路，不用被迫流入樓市或股市接火棒，加上各地政府祭出打擊投資炒作的措施，頓令全球樓市的投資需求下降。

其次，全球經濟在疫情後復甦不似預期，甚至連中國在今年第二季以來復甦步伐也呈現不穩狀態，而且歐美經濟亦在利率猛升之下，經濟活動開始放緩，全球增長放慢，衰退的風險不斷上升。能源價格飆升、企業盈利下降、實際工資下跌、居民收入減少，非但不利樓市投資需求，也不利剛性住屋需求入市，皆大大削弱樓市的需求面，使得多地樓價均高處不勝寒。

部分大城市樓價已勁挫

事實上，全球部分主要城市樓價已率先出現崩盤前的大調整。香港去年樓價累跌15%，雖然今年首5個月出現個位數升幅，但如今已顯得無以為繼，如無意外下半年有機會再次跌凸上半年升幅，全年福禍難料。