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按揭新聞
樓泡債彈夾擊 全球「經」青
2023年6月23日 (東方)
衰退風險升溫 加息成催命符

美國聯儲局在去年3月帶頭加息以來,各主要央行都先後啟動加息周期,讓全球走出負利率或超低息時代。與此同時,各央行都持續收回市場流動性,推動貨幣政策正常化。問題是,這些年超低利率已造成一場世紀級的資產泡沫,樓市更是泡沫中心!隨着利率不斷上升、經濟景氣下滑,全球多地樓市均高處不勝寒,一旦「息魔」變本加厲,加上經濟衰退夾擊,這場世紀樓泡終歸要爆破。更令人懊惱的是,如今全球債務天量,頗大部分與房地產關連,一旦樓市跌勢失控並引爆債災,或掀起前所未有的經濟災難!

聯儲局主席鮑威爾周四重申年內再加息兩次是合適的,稱為應對風險,可能會把對大型銀行的資本率要求提高至20%,並正在特別關注那些在地產市場存在風險敞口的小型銀行,又指該局對商業地產市場的狀況「感到擔憂」。

所謂「樓市泡沫」,除了是樓價的實質升幅之外,還可以用樓價與當地收入和租金的脫鈎程度、過度借貸和建設活動來衡量。比如內地爛尾樓盤處處、銀行向房地產業貸款傾斜;新加坡與香港的樓價高得無論是本地居民抑或外資都難以負擔。

美國2008後狂放水釀災

之所以出現全球性的樓市泡沫,乃自2008年金融風暴爆發之後,美國帶頭放寬貨幣政策狂印銀紙,而一場新冠疫情更迫使各地央行實施超低利率甚至負利率來救市,市場流動性氾濫,大量資金找資產停泊,樓市就吸引了一大批資金進場,加上不少主要城市的樓市本就存在嚴重供求問題,在投資需求大增下,結果就激化樓價升勢。

即使是過去3年疫情影響經濟活動,房地產依然是愈貴愈有人買,樓價處於歷史的高水平成為全球主要城市常態。

說到底,這段時間的零息環境之下,資金選擇着實不多,且其他產業的泡沫如科技、生化醫藥和金融市場(尤其美股及加密貨幣)製造了可觀的財富效益,不少就流入房地產投資保值。

可到了如今,有兩大因素要戳破樓泡。首先,全球貨幣政策由超寬鬆轉變為緊縮,超低息甚至負利率的情況普遍已告終,各主要央行皆啟動「收水」,至今不少主要經濟體利率已大幅上調,以對抗通脹。如是者,放銀行的現金存款利率趨合理化,資金多了出路,不用被迫流入樓市或股市接火棒,加上各地政府祭出打擊投資炒作的措施,頓令全球樓市的投資需求下降。

其次,全球經濟在疫情後復甦不似預期,甚至連中國在今年第二季以來復甦步伐也呈現不穩狀態,而且歐美經濟亦在利率猛升之下,經濟活動開始放緩,全球增長放慢,衰退的風險不斷上升。能源價格飆升、企業盈利下降、實際工資下跌、居民收入減少,非但不利樓市投資需求,也不利剛性住屋需求入市,皆大大削弱樓市的需求面,使得多地樓價均高處不勝寒。

部分大城市樓價已勁挫

事實上,全球部分主要城市樓價已率先出現崩盤前的大調整。香港去年樓價累跌15%,雖然今年首5個月出現個位數升幅,但如今已顯得無以為繼,如無意外下半年有機會再次跌凸上半年升幅,全年福禍難料。