衰退风险升温 加息成催命符

美国联储局在去年3月带头加息以来，各主要央行都先后启动加息周期，让全球走出负利率或超低息时代。与此同时，各央行都持续收回市场流动性，推动货币政策正常化。问题是，这些年超低利率已造成一场世纪级的资产泡沫，楼市更是泡沫中心！随着利率不断上升、经济景气下滑，全球多地楼市均高处不胜寒，一旦「息魔」变本加厉，加上经济衰退夹击，这场世纪楼泡终归要爆破。更令人懊恼的是，如今全球债务天量，颇大部分与房地产关连，一旦楼市跌势失控并引爆债灾，或掀起前所未有的经济灾难！

联储局主席鲍威尔周四重申年内再加息两次是合适的，称为应对风险，可能会把对大型银行的资本率要求提高至20%，并正在特别关注那些在地产市场存在风险敞口的小型银行，又指该局对商业地产市场的状况「感到担忧」。

所谓「楼市泡沫」，除了是楼价的实质升幅之外，还可以用楼价与当地收入和租金的脱鈎程度、过度借贷和建设活动来衡量。比如内地烂尾楼盘处处、银行向房地产业贷款倾斜；新加坡与香港的楼价高得无论是本地居民抑或外资都难以负担。

美国2008后狂放水酿灾

之所以出现全球性的楼市泡沫，乃自2008年金融风暴爆发之后，美国带头放宽货币政策狂印银纸，而一场新冠疫情更迫使各地央行实施超低利率甚至负利率来救市，市场流动性泛滥，大量资金找资产停泊，楼市就吸引了一大批资金进场，加上不少主要城市的楼市本就存在严重供求问题，在投资需求大增下，结果就激化楼价升势。

即使是过去3年疫情影响经济活动，房地产依然是愈贵愈有人买，楼价处於历史的高水平成为全球主要城市常态。

说到底，这段时间的零息环境之下，资金选择着实不多，且其他产业的泡沫如科技、生化医药和金融市场（尤其美股及加密货币）制造了可观的财富效益，不少就流入房地产投资保值。

可到了如今，有两大因素要戳破楼泡。首先，全球货币政策由超宽松转变为紧缩，超低息甚至负利率的情况普遍已告终，各主要央行皆启动「收水」，至今不少主要经济体利率已大幅上调，以对抗通胀。如是者，放银行的现金存款利率趋合理化，资金多了出路，不用被迫流入楼市或股市接火棒，加上各地政府祭出打击投资炒作的措施，顿令全球楼市的投资需求下降。

其次，全球经济在疫情后复苏不似预期，甚至连中国在今年第二季以来复苏步伐也呈现不稳状态，而且欧美经济亦在利率猛升之下，经济活动开始放缓，全球增长放慢，衰退的风险不断上升。能源价格飙升、企业盈利下降、实际工资下跌、居民收入减少，非但不利楼市投资需求，也不利刚性住屋需求入市，皆大大削弱楼市的需求面，使得多地楼价均高处不胜寒。

部分大城市楼价已劲挫

事实上，全球部分主要城市楼价已率先出现崩盘前的大调整。香港去年楼价累跌15%，虽然今年首5个月出现个位数升幅，但如今已显得无以为继，如无意外下半年有机会再次跌凸上半年升幅，全年福祸难料。