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按揭新聞
憂派息降 地產股洗倉
2023年9月12日 (東方)
新地瀉近一成創14年低 市值日失242億

地產股洗倉潮突然殺到本港!本地最大發展商新鴻基地產(00016)繼上周公布基礎盈利按年跌16%後,股價周一曾大幅挫逾12%,低見77.1元,市值一度蒸發逾300億元;全日收跌9.45%,以79.95元收市,創14年新低,單日市值蒸發241.96億元,是表現最差藍籌。市場解讀為新地減分派比例對發展商股的回報前景有所啟示,以及地產業面對「四厘魔咒」的雙重夾擊所致。

在樓市不振的陰霾下,連帶其他地產股皆受壓,其中新世界發展(00017)、恒基地產(00012)分別挫6.05%和4.01%,銅鑼灣最大地主希慎興業(00014)亦挫3.27%。香港股票分析師協會副主席郭思治警告,地產股跌浪未完,以及股市氣氛差,投資者暫時不宜低撈地產股。

券商紛調低目標價

截至今年6月底止的財政年度,新地全年股息為每股4.95元,佔年度每股基礎溢利高達60%。然而,美銀證券發表研究報告引用新地業績報告內的一句「集團在未來將緊守其股息政策,分派其基礎溢利的40至50%為股息」,並且引述主席兼董事總經理郭炳聯所指,新一年分派比率或達50%,來推測其分派比例將會出現按年跌幅。

同時,該行注意到,新地上財年的淨債務和現金都維持在健康水平,且今年度77%的香港發展物業收入已被鎖定,盈利路向清晰可見。可是由於股息的不確定,將令股價較資產淨值(NAV)折讓更難收窄。故該行狠削新地目標股價14.52%至100元,即相當於股價較NAV折讓58%;又稱新地估值不貴,但股價欠催化劑,而且樓市疲軟,於是維持該股「中性」的投資評級。

摩根士丹利亦削新地目標價10.74%至108元,維持「增持」評級。該行指出,新地降派息指引,或令投資者感到緊張,加上目前樓市銷售疲弱,都使新地本財年股息有下調的風險。

樓價指數高位挫3.7%

海通證券下調新地今明兩個財年的收入預測,預計新地每股NAV為209元,以40%折扣率計,該行予新地目標價125.3元,維持「跑贏大市」評級,認為新地的租金收入具防守性,未來風險包括售樓收入入帳速度較預期慢。

事實上,地產市道低迷令不少人都成為驚弓之鳥。地產代理美聯公布其信心指數,最新報53.6點,按周回升3.5%。該集團首席分析師劉嘉輝指出,雖然指數連跌4星期後反彈,但仍創自去年12月中旬後的次低,可見二手樓市交投仍然淡靜,觀望氣氛持續濃厚。美聯樓價指數已連跌4周,最新報149.39點,按周跌0.21%,較今年高位累積下跌3.77%,續創今年2月中旬後的新低。

收租回報不及定存

本地最大銀行滙豐卻將H按封頂息由3.625厘加至4.125厘,一舉突破4厘關口,下周一起生效。市場分析指,相對多間銀行提供的定期存款利率多數都超過4厘,以及政府新一批綠色債券保底息達4.75厘,借按揭投資於物業想有逾4厘回報機會渺茫。幾可肯定不少資金會放棄港樓走入定存,令未來樓市偏淡。