每月供款近4.5萬 買家月入須達9.3萬

香港特區政府繼7月初放寬住宅現樓按揭保險封頂位後，昨日再放寬住宅樓花的按保計劃，以回應市場需要。按揭證券公司昨宣布修訂住宅樓花的按保計劃，修訂後與已落成住宅看齊，之前樓花做按保最多適用600萬元或以下樓價物業，現放寬至3,000萬元樓價，其中1,000萬元的物業可做九成按保。新措施作用是讓新盤買家即供「上會」，消除採取其他付款辦法或因樓價下跌而需「抬錢」、無法上會的風險，惟須留意壓力測試的要求及每月供款大增，以及加息風險，如買1,000萬元的樓花並借足九成，每月供款將近4.5萬元，買家月入須達9.3萬元。

◆香港文匯報記者 黎梓田

樓花按保計劃修訂後，價格為1,000萬元或以下的合資格住宅樓花，最高按保成數為九成；樓價為1,000萬元以上至1,500萬元的，最高按保成數為八成或以按揭貸款上限900萬元，以較高者為準；價格為1,500萬元以上至3,000萬元的，最高按保成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬元，以較高者為準。而修訂前，按保計劃只能為物業價格600萬元或以下的樓花住宅提供按揭保險，現時放寬後的按保計劃同時適用於住宅現樓及樓花。

不包括「舊契」重建項目

經上述修訂的合資格準則，將適用於昨起(9月22日)或以後簽訂臨約的自住物業的相關樓花按揭。至於所謂「合資格樓花」則包括要求屬於預售樓花同意書以下項目，亦即是俗稱「舊契」的重建項目不包括在內，並且需要是12個月內落成。而倘若物業未能符合上述要求，按證公司會因應風險因素個別考慮。

不過，買家需注意供樓開支。以買1,000萬元樓花為例，借足九成、貸款期30年、按息4.125厘，連同月供保費，每月供款達44,709元，壓測最低要求為93,420元。如日後再港P再加0.125厘，則供款增至45,381元，壓測最低要求升至94,667元。

在今次調整前，於按保計劃下，600萬元樓價以下的樓花最高只可借八成按揭，貸款上限為480萬元；400萬元或以下最高可借九成。正因為以前樓花按保的適用樓價過低，以致不少新盤買家無奈採用發展商的高成數按揭或採用建築期付款方案（建期）入市，從而不時出現無法「上會」等情況。

即供免卻「抬錢」上會風險

建期付款方案，是買家待樓宇落成時，即是到「現樓」時才上會的付款辦法，這是因應之前高樓價按保計劃只適用於現樓的做法。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明昨指出，今次樓花按保成數的樓價上限放寬後，買家可即時上會申請高成數按揭，避免日後上會遇上估價不足的問題。對於剛好在措施之前以建築期付款計劃入市樓花的買家，曹德明補充，有個別發展商願接受買家轉為即供計劃，但需視乎情況而定。

中原按揭董事總經理王美鳳亦指，現時部分樓盤樓花期長達30個月，若然樓宇接近落成時，當時樓價已較買入單位時回落，有關單位或會出現估價不足情況，導致建期買家未能獲銀行批足按揭成數，買家便需要補付首期差額才可成功完成交易。

即供折扣較多 鼓勵買家入市

王美鳳認為，放寬按保適用範圍至樓花與現樓看齊，可進一步幫助買家自置物業。新盤按保用家無需再基於原有按保限制而局限於選擇建期付款方法，讓一些希望選擇即供付款方法的買家可透過按保享有同樣之高成數按揭配套，並免卻承擔長樓花期估價有機會調整之風險，以及可享較高樓價折扣。這是由於即供付款方法的樓價折扣一般多於建期，差距一般多達樓價之3%至5%，個別更高達6%至10%。雖然選用建期方法的樓價折讓較少，但用家無需即時供樓支付按揭利息，兩者各有利弊。