每月供款近4.5万 买家月入须达9.3万

香港特区政府继7月初放宽住宅现楼按揭保险封顶位后，昨日再放宽住宅楼花的按保计划，以回应市场需要。按揭证券公司昨宣布修订住宅楼花的按保计划，修订后与已落成住宅看齐，之前楼花做按保最多适用600万元或以下楼价物业，现放宽至3,000万元楼价，其中1,000万元的物业可做九成按保。新措施作用是让新盘买家即供「上会」，消除采取其他付款办法或因楼价下跌而需「抬钱」、无法上会的风险，惟须留意压力测试的要求及每月供款大增，以及加息风险，如买1,000万元的楼花并借足九成，每月供款将近4.5万元，买家月入须达9.3万元。

◆香港文汇报记者 黎梓田

楼花按保计划修订后，价格为1,000万元或以下的合资格住宅楼花，最高按保成数为九成；楼价为1,000万元以上至1,500万元的，最高按保成数为八成或以按揭贷款上限900万元，以较高者为准；价格为1,500万元以上至3,000万元的，最高按保成数为七成或以按揭贷款上限1,200万元，以较高者为准。而修订前，按保计划只能为物业价格600万元或以下的楼花住宅提供按揭保险，现时放宽后的按保计划同时适用於住宅现楼及楼花。

不包括「旧契」重建项目

经上述修订的合资格准则，将适用於昨起(9月22日)或以后签订临约的自住物业的相关楼花按揭。至於所谓「合资格楼花」则包括要求属於预售楼花同意书以下项目，亦即是俗称「旧契」的重建项目不包括在内，并且需要是12个月内落成。而倘若物业未能符合上述要求，按证公司会因应风险因素个别考虑。

不过，买家需注意供楼开支。以买1,000万元楼花为例，借足九成、贷款期30年、按息4.125厘，连同月供保费，每月供款达44,709元，压测最低要求为93,420元。如日后再港P再加0.125厘，则供款增至45,381元，压测最低要求升至94,667元。

在今次调整前，於按保计划下，600万元楼价以下的楼花最高只可借八成按揭，贷款上限为480万元；400万元或以下最高可借九成。正因为以前楼花按保的适用楼价过低，以致不少新盘买家无奈采用发展商的高成数按揭或采用建筑期付款方案（建期）入市，从而不时出现无法「上会」等情况。

即供免却「抬钱」上会风险

建期付款方案，是买家待楼宇落成时，即是到「现楼」时才上会的付款办法，这是因应之前高楼价按保计划只适用於现楼的做法。经络按揭转介首席副总裁曹德明昨指出，今次楼花按保成数的楼价上限放宽后，买家可即时上会申请高成数按揭，避免日后上会遇上估价不足的问题。对於刚好在措施之前以建筑期付款计划入市楼花的买家，曹德明补充，有个别发展商愿接受买家转为即供计划，但需视乎情况而定。

中原按揭董事总经理王美凤亦指，现时部分楼盘楼花期长达30个月，若然楼宇接近落成时，当时楼价已较买入单位时回落，有关单位或会出现估价不足情况，导致建期买家未能获银行批足按揭成数，买家便需要补付首期差额才可成功完成交易。

即供折扣较多 鼓励买家入市

王美凤认为，放宽按保适用范围至楼花与现楼看齐，可进一步帮助买家自置物业。新盘按保用家无需再基於原有按保限制而局限於选择建期付款方法，让一些希望选择即供付款方法的买家可透过按保享有同样之高成数按揭配套，并免却承担长楼花期估价有机会调整之风险，以及可享较高楼价折扣。这是由於即供付款方法的楼价折扣一般多於建期，差距一般多达楼价之3%至5%，个别更高达6%至10%。虽然选用建期方法的楼价折让较少，但用家无需即时供楼支付按揭利息，两者各有利弊。