市場憧憬今日的施政報告將有樓市「減辣」措施，有新盤已急不及待搶閘開價。啟德海灣第1期昨日公布首張價單，涉及208伙，戶型涵蓋1房至3房，折實平均呎價19,798元，折實入場1房單位（307方呎）售價575萬元起。翻查資料，海灣第1期今次平均呎價較同區過去3年新盤首批單位折實均呎價低逾一成，與同區二手呎價相若。發展商指，如政府落實「減辣」，料第四季成交量會增加，樓價將平穩發展。◆香港文匯報記者 黎梓田

啟德海灣首張價單涉及208伙單位，包括53伙1房、150伙2房及5伙3房單位，扣除最高20%折扣，以及提前付清樓價3%的現金回贈後，折實呎價17,987至24,260元，平均呎價為19,798元，折實售價575萬至1,421.6萬元。當中，最平單位為第2B座1樓F室，1房間隔，面積307方呎，折實價575萬元，呎價18,730元。而最平呎價單位為2B座2樓H室，面積431方呎，2房開放式廚房間隔，折實價775.22萬元，呎價17,987元。值得留意的是，如撇除3%現金回贈，今批單位折實價為592.72萬元至1,465.6萬元，折實呎價18,543元至25,010元。

VIP客戶今日優先參觀示位

發展商表示，價單將提供4種付款方式，分別為2種即供計劃，以及2種建築期計劃。今日將會優先開放示範單位予VIP客戶參觀，短期內會公布銷售部署。

作為項目發展商之一，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，樓市過去受息口影響，不過市場已逐漸消化有關因素。他相信，之後陸續推出的新盤會帶動市場氣氛，預料本季樓價平穩，成交量按季增加。他續指，若政府落實「減辣」，料第四季成交量會增加，樓價將平穩發展。

近年啟德前跑道區有兩項目曾以價單方式推盤，分別為MIAMI QUAY I及維港1號，各涉130伙及212伙，折實均價分別為22,452元及22,977元。同屬前跑道區，今次啟德海灣折實均價較其低11.8%及13.8%。

代理：發展商去貨態度明確

中原地產九龍董事劉瑛琳表示，啟德海灣訂價克制，與同區二手屋苑有近一成折讓，折實平均呎價低於2萬元，為區內6年未見，可見發展商去貨態度明確，採先求量、再求價的推盤策略，料首批單位可掀起搶購潮。

劉瑛琳指，今年首9個月，啟德每月錄得過百宗租務成交，本年暫已累積1,374宗租務成交，備受租客追捧，平均呎租40元至60元不等，部分小型單位呎租更曾高見67元。以此推算，料啟德海灣租金回報可逾3厘，租金回報理想。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，啟德海灣位處前跑道區臨海地段，在居住環境、地理位置、加上開價較同區新盤貨尾有一定折讓情況下，料項目會受一眾用家及投資客關注，並相信項目租務回報可達3厘水平，將吸引不少投資者捧場。

整體市況方面，布少明指，若施政報告推出有效「減辣」措施，樓價將會回穩，反之樓價將繼續向下。

當年樓面地價每呎近萬二

翻查資料，啟德海灣位於啟德承豐道15號，原屬啟德第4A區1號住宅地皮，景觀面向內海，由嘉華、會德豐地產及中國海外合組的財團於2019年7月以約127.4億元奪得。以可建樓面約107萬方呎計，每呎樓面地價約11,842元，屬前跑道區最平。

同樣望內海的由會德豐等發展的啟德MIAMI QUAY I及由中海外發展維港1號於2018年分別以83.33億元及80.3億元投得，每呎樓面地價則分別為1.45萬元及1.35萬元。