市场憧憬今日的施政报告将有楼市「减辣」措施，有新盘已急不及待抢闸开价。启德海湾第1期昨日公布首张价单，涉及208伙，户型涵盖1房至3房，折实平均尺价19,798元，折实入场1房单位（307方尺）售价575万元起。翻查资料，海湾第1期今次平均尺价较同区过去3年新盘首批单位折实均尺价低逾一成，与同区二手尺价相若。发展商指，如政府落实「减辣」，料第四季成交量会增加，楼价将平稳发展。◆香港文汇报记者 黎梓田

启德海湾首张价单涉及208伙单位，包括53伙1房、150伙2房及5伙3房单位，扣除最高20%折扣，以及提前付清楼价3%的现金回赠后，折实尺价17,987至24,260元，平均尺价为19,798元，折实售价575万至1,421.6万元。当中，最平单位为第2B座1楼F室，1房间隔，面积307方尺，折实价575万元，尺价18,730元。而最平尺价单位为2B座2楼H室，面积431方尺，2房开放式厨房间隔，折实价775.22万元，尺价17,987元。值得留意的是，如撇除3%现金回赠，今批单位折实价为592.72万元至1,465.6万元，折实尺价18,543元至25,010元。

VIP客户今日优先参观示位

发展商表示，价单将提供4种付款方式，分别为2种即供计划，以及2种建筑期计划。今日将会优先开放示范单位予VIP客户参观，短期内会公布销售部署。

作为项目发展商之一，会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀表示，楼市过去受息口影响，不过市场已逐渐消化有关因素。他相信，之后陆续推出的新盘会带动市场气氛，预料本季楼价平稳，成交量按季增加。他续指，若政府落实「减辣」，料第四季成交量会增加，楼价将平稳发展。

近年启德前跑道区有两项目曾以价单方式推盘，分别为MIAMI QUAY I及维港1号，各涉130伙及212伙，折实均价分别为22,452元及22,977元。同属前跑道区，今次启德海湾折实均价较其低11.8%及13.8%。

代理：发展商去货态度明确

中原地产九龙董事刘瑛琳表示，启德海湾订价克制，与同区二手屋苑有近一成折让，折实平均尺价低於2万元，为区内6年未见，可见发展商去货态度明确，采先求量、再求价的推盘策略，料首批单位可掀起抢购潮。

刘瑛琳指，今年首9个月，启德每月录得过百宗租务成交，本年暂已累积1,374宗租务成交，备受租客追捧，平均尺租40元至60元不等，部分小型单位尺租更曾高见67元。以此推算，料启德海湾租金回报可逾3厘，租金回报理想。

美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明表示，启德海湾位处前跑道区临海地段，在居住环境、地理位置、加上开价较同区新盘货尾有一定折让情况下，料项目会受一众用家及投资客关注，并相信项目租务回报可达3厘水平，将吸引不少投资者捧场。

整体市况方面，布少明指，若施政报告推出有效「减辣」措施，楼价将会回稳，反之楼价将继续向下。

当年楼面地价每尺近万二

翻查资料，启德海湾位於启德承丰道15号，原属启德第4A区1号住宅地皮，景观面向内海，由嘉华、会德丰地产及中国海外合组的财团於2019年7月以约127.4亿元夺得。以可建楼面约107万方尺计，每尺楼面地价约11,842元，属前跑道区最平。

同样望内海的由会德丰等发展的启德MIAMI QUAY I及由中海外发展维港1号於2018年分别以83.33亿元及80.3亿元投得，每尺楼面地价则分别为1.45万元及1.35万元。