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按揭新聞
樓價高位跌17% 負資產破萬宗 涉及金額593億元 個案料續上升
2023年11月1日 (文匯報)
本港樓價由2021年高位回落17%,負資產又急增至破萬宗。金管局昨公布負資產住宅按揭最新調查,負資產住宅按揭在第三季末增加至11,123宗,較第二季末的3,341宗增加2.32倍,涉及金額亦由173.5億元急升2.4倍至593.6億元。樓價進入第四季續下跌,業界料在高息環境及經濟復甦步伐緩慢等形勢下,樓市減辣料只可略為減緩樓價跌幅,第四季負資產數字仍將進一步增加。按揭專家提醒,供樓人士應首重保持按時供款,提防斷供至為重要,並預留不少於6至9個月供樓儲備資金,而每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。 ◆香港文匯報記者 黎梓田

金管局昨公布,負資產住宅按揭貸款宗數由今年第二季末的3,341宗增至第三季末的11,123宗,這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高。相關負資產金額由第二季末的174億元增至第三季末的593億元。負資產住宅按揭貸款中無抵押部分的金額由第二季末的3億元,增加至第三季末的20億元。截至第三季末拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率,則由第二季末的0.09%,下降至第三季末的0.02%。

新造高成數按揭易變負資產

負資產數字時隔三季又再破萬宗,中原按揭董事總經理王美鳳昨表示,今年下半年起樓市表現明顯遜於上半年,受息率續升、租平過供幅度擴闊、新盤割價等因素影響,第三季末樓價已較今年高位累積回落約7%,年內樓價升幅全被蒸發,樓價返回近去年底水平,即今年第三季末的樓價較去年高位下跌約15%,負資產數字亦重返去年底逾萬宗相若水平;由於樓價較去年高位已穿一成界線,令較新造的高成數按揭尤其九成按揭用家跌入或再次重返負資產行列。

王美鳳續指,今年樓價先升後跌,在彈升7%後截至第三季掉頭回落7%,令年內負資產數字在首兩季回落後於第三季重返上升局面。第四季樓價受政府減辣、發展商啟動新盤銷售等因素帶動樓市氣氛,料可將樓價跌勢由原本預期之5%延緩至3%,預料第四季負資產數字將進一步增加但仍維持低5位數字水平。

王美鳳解釋,負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還之按揭餘額,故此負資產與樓價跌幅、高成數按揭使用量及尚欠按揭餘額有關;當樓價累跌一成或以上,在賬面上計算的負資產個案便無可避免增加。而且,由於按揭息率由去年約1.5%逐步升至現為4.125%,現時業主每月供樓的本金比例較以往低,歸還本金速度較以往慢,若樓價並未扭轉回升,脫離負資產的速度亦會較以往減慢。

王美鳳提醒,供樓人士應對負資產首重保持按時供款,提防斷供至為重要,故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性,並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況,以提高按揭供款防守力;而籌劃置業預算時,每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,今年下半年受息口上升、交投下跌以及發展商減價推售新盤等多個因素影響,本港樓價已由升轉跌。根據差餉物業估價署數據顯示,今年9月份私人住宅售價指數報332.1點,連跌5個月,與2021年9月份的歷史高位398.1相比更急挫16.57%。

另外,今年第三季私人住宅售價指數報338.1點,比第二季351.4點下跌12.5點或3.6%,連升兩季後回落,並創2017年第二季後的季度新低,鑑於第三季樓價下行,負資產個案亦有所急增。

新盤低價散貨 樓價短期難回升

對於新一份施政報告推出多項「減辣」措施,曹德明認為現時市場觀望氣氛將逐步消除,買家將加快入市決定,對現時疲弱的樓市帶來提振作用。但購買力雖要時間釋放,加上現時一手貨尾積壓,發展商傾向以低價策略推售新盤,料交投量或於第四季有所回穩,但樓價未必會即時回升,曹料第四季負資產個案仍有上升壓力,並最快於明年上半年才會高位回落。