供款比率未逾入息一半 樓按不良率僅0.07%

受息口高企及新盤積壓等因素影響，2023年踏入最後一個月，樓市未見起色，尤其二手市場表現更為冷清，銀主盤並呈上升趨勢，由年初的約150個增加一倍，至300個，引發市場關注。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚在接受香港文匯報訪問時指出，樓價自去年高位跌近20%，致使銀主盤增加，銀行住宅按揭的壞賬率上處於極低水平，金管局9月住宅按揭統計，現時的不良貸款比率為0.07%，比過去的0.03%或0.04%有所上升，但情況不算嚴重；同時，目前失業率極低，金管局又將買家每月總供款金額控制在不超過入息50%，業主防守能力遠勝「沙士」時期，銀主盤增加及樓市下跌的風險，總體可控。◆香港文匯報記者 黎梓田

張翹楚表示，與2008年金融危機時期相比，現在的數字不太重要，因為當時在寬鬆的貨幣環境下，很多按揭的成數都相當高。反觀現在大部分的按揭成數其實在過去一兩年都有所下降，其影響並不大。當然如果樓價再跌，銀主盤可能會增加，要留意壞賬不等同負資產，按揭壞賬是因為某些人的經濟情況惡化導致他們無法還款，被收回物業。

未同時見失業潮樓價急跌

近日有代理預計若樓價由高位下跌三成則銀主盤滾存量會增加一倍，浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才指出，銀主盤的出現有兩大原因，其一是市民失業令其收入大減，失去供款能力時物業被銀主收回；其二是樓價出現超大幅下跌，令供樓業主直接停止供款放棄物業，目前香港並未出現大規模失業以及樓價急跌的情況，因此不認為會有銀主盤急增的情況。

同時，他表示，銀行對物業估價主要受兩大因素影響，首先是來自測量師行所提供的估價服務，這些估價數字皆由市場成交而出現調整；另一個是銀行根據該行內部的取態、資金多少而決定估價高低，如果手上資金充裕、願意做生意的就「估高些」，反之就「估低些」。麥萃才認為，最近銀行估價跌勢加快可能跟臨近年尾、銀行不願意「做生意」有關，因此把住宅物業估價估低一些。

另外，準買家要留意銀行估價高低是根據成交價而定，張翹楚解釋指，所有成交都需要在土地註冊處登記，這裏存在一個時間差，估值可能無法完全直接反映現實中的市場報價，或者剛在土地註冊處登記的成交。他強調，住宅銀行估價跌勢加快，實際上並不能完全反映整個市場狀況。估價只是銀行參考的一項，大銀行會根據實際的樓價跌幅進行評估。理論上，如果估價精準，則其跌幅應該跟隨市況的跌幅。所以，如住宅市場整體由高位下跌近20%，按理說其估價也應該下跌到相應程度。

不過，如果市民想投資銀主盤，一般來說如果能獲得20%以上的折讓，相對比較理想，畢竟現時樓價已經下跌一個較大的幅度，即過去兩年已經下跌19.6%，相當於下跌了三分之一，如果再減20%，那將是非常厲害的減幅。在這種情況下，銀主盤投資價值相對比較大，也會比較有吸引力。

市況證明政府「減辣」到位

換個角度看，這也可解釋為何政府在「減辣」方面並沒有特別大的動作。張翹楚認為，「減辣」是政策範疇，無法改變大環境或經濟環境。假如在經濟繁榮時進行「減辣」，市場可能會覺得無用，但在經濟困境下進行「減辣」，也無法讓樓價上升，可能只是刺激一些交易量。他相信，政府對這種情況有充足的理解，才沒有全面開展「減辣」。

張翹楚指，政府「減辣」的這種做法並非「不到位」，也並不是錯誤的，反而政府的這種做法對市場有好處。假如全面一刀切「減辣」，實際結果可能並不比現在好。更重要的是，政府不是希望樓價大升，也不希望樓價大跌，目標是希望房地產市場保持穩定。所以，他個人相信現在的情況已經達到政府的預期效果。

未能排除再度加息可能性

張翹楚提醒，地緣政治緊張情況可能會影響原油和天然氣等資源價格，進而對通脹造成影響，令加息的可能性增大。儘管美英的經濟都在放緩，大家可能會認為加息的步伐會放慢，但加息的可能性是存在的。美國甚至還沒有達到2025年的2%通脹目標，所以地緣因素可能會使物價上漲，進而推高通脹，促使加息的步伐。