供款比率未逾入息一半 楼按不良率仅0.07%

受息口高企及新盘积压等因素影响，2023年踏入最后一个月，楼市未见起色，尤其二手市场表现更为冷清，银主盘并呈上升趋势，由年初的约150个增加一倍，至300个，引发市场关注。泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚在接受香港文汇报访问时指出，楼价自去年高位跌近20%，致使银主盘增加，银行住宅按揭的坏账率上处於极低水平，金管局9月住宅按揭统计，现时的不良贷款比率为0.07%，比过去的0.03%或0.04%有所上升，但情况不算严重；同时，目前失业率极低，金管局又将买家每月总供款金额控制在不超过入息50%，业主防守能力远胜「沙士」时期，银主盘增加及楼市下跌的风险，总体可控。◆香港文汇报记者 黎梓田

张翘楚表示，与2008年金融危机时期相比，现在的数字不太重要，因为当时在宽松的货币环境下，很多按揭的成数都相当高。反观现在大部分的按揭成数其实在过去一两年都有所下降，其影响并不大。当然如果楼价再跌，银主盘可能会增加，要留意坏账不等同负资产，按揭坏账是因为某些人的经济情况恶化导致他们无法还款，被收回物业。

未同时见失业潮楼价急跌

近日有代理预计若楼价由高位下跌三成则银主盘滚存量会增加一倍，浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才指出，银主盘的出现有两大原因，其一是市民失业令其收入大减，失去供款能力时物业被银主收回；其二是楼价出现超大幅下跌，令供楼业主直接停止供款放弃物业，目前香港并未出现大规模失业以及楼价急跌的情况，因此不认为会有银主盘急增的情况。

同时，他表示，银行对物业估价主要受两大因素影响，首先是来自测量师行所提供的估价服务，这些估价数字皆由市场成交而出现调整；另一个是银行根据该行内部的取态、资金多少而决定估价高低，如果手上资金充裕、愿意做生意的就「估高些」，反之就「估低些」。麦萃才认为，最近银行估价跌势加快可能跟临近年尾、银行不愿意「做生意」有关，因此把住宅物业估价估低一些。

另外，准买家要留意银行估价高低是根据成交价而定，张翘楚解释指，所有成交都需要在土地注册处登记，这里存在一个时间差，估值可能无法完全直接反映现实中的市场报价，或者刚在土地注册处登记的成交。他强调，住宅银行估价跌势加快，实际上并不能完全反映整个市场状况。估价只是银行参考的一项，大银行会根据实际的楼价跌幅进行评估。理论上，如果估价精准，则其跌幅应该跟随市况的跌幅。所以，如住宅市场整体由高位下跌近20%，按理说其估价也应该下跌到相应程度。

不过，如果市民想投资银主盘，一般来说如果能获得20%以上的折让，相对比较理想，毕竟现时楼价已经下跌一个较大的幅度，即过去两年已经下跌19.6%，相当於下跌了三分之一，如果再减20%，那将是非常厉害的减幅。在这种情况下，银主盘投资价值相对比较大，也会比较有吸引力。

市况证明政府「减辣」到位

换个角度看，这也可解释为何政府在「减辣」方面并没有特别大的动作。张翘楚认为，「减辣」是政策范畴，无法改变大环境或经济环境。假如在经济繁荣时进行「减辣」，市场可能会觉得无用，但在经济困境下进行「减辣」，也无法让楼价上升，可能只是刺激一些交易量。他相信，政府对这种情况有充足的理解，才没有全面开展「减辣」。

张翘楚指，政府「减辣」的这种做法并非「不到位」，也并不是错误的，反而政府的这种做法对市场有好处。假如全面一刀切「减辣」，实际结果可能并不比现在好。更重要的是，政府不是希望楼价大升，也不希望楼价大跌，目标是希望房地产市场保持稳定。所以，他个人相信现在的情况已经达到政府的预期效果。

未能排除再度加息可能性

张翘楚提醒，地缘政治紧张情况可能会影响原油和天然气等资源价格，进而对通胀造成影响，令加息的可能性增大。尽管美英的经济都在放缓，大家可能会认为加息的步伐会放慢，但加息的可能性是存在的。美国甚至还没有达到2025年的2%通胀目标，所以地缘因素可能会使物价上涨，进而推高通胀，促使加息的步伐。