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按揭新闻
楼市防守力胜「沙士」 银主盘增风险可控
2023年12月6日 (文汇报)
供款比率未逾入息一半 楼按不良率仅0.07%

受息口高企及新盘积压等因素影响,2023年踏入最后一个月,楼市未见起色,尤其二手市场表现更为冷清,银主盘并呈上升趋势,由年初的约150个增加一倍,至300个,引发市场关注。泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚在接受香港文汇报访问时指出,楼价自去年高位跌近20%,致使银主盘增加,银行住宅按揭的坏账率上处於极低水平,金管局9月住宅按揭统计,现时的不良贷款比率为0.07%,比过去的0.03%或0.04%有所上升,但情况不算严重;同时,目前失业率极低,金管局又将买家每月总供款金额控制在不超过入息50%,业主防守能力远胜「沙士」时期,银主盘增加及楼市下跌的风险,总体可控。◆香港文汇报记者 黎梓田

张翘楚表示,与2008年金融危机时期相比,现在的数字不太重要,因为当时在宽松的货币环境下,很多按揭的成数都相当高。反观现在大部分的按揭成数其实在过去一两年都有所下降,其影响并不大。当然如果楼价再跌,银主盘可能会增加,要留意坏账不等同负资产,按揭坏账是因为某些人的经济情况恶化导致他们无法还款,被收回物业。

未同时见失业潮楼价急跌

近日有代理预计若楼价由高位下跌三成则银主盘滚存量会增加一倍,浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才指出,银主盘的出现有两大原因,其一是市民失业令其收入大减,失去供款能力时物业被银主收回;其二是楼价出现超大幅下跌,令供楼业主直接停止供款放弃物业,目前香港并未出现大规模失业以及楼价急跌的情况,因此不认为会有银主盘急增的情况。

同时,他表示,银行对物业估价主要受两大因素影响,首先是来自测量师行所提供的估价服务,这些估价数字皆由市场成交而出现调整;另一个是银行根据该行内部的取态、资金多少而决定估价高低,如果手上资金充裕、愿意做生意的就「估高些」,反之就「估低些」。麦萃才认为,最近银行估价跌势加快可能跟临近年尾、银行不愿意「做生意」有关,因此把住宅物业估价估低一些。

另外,准买家要留意银行估价高低是根据成交价而定,张翘楚解释指,所有成交都需要在土地注册处登记,这里存在一个时间差,估值可能无法完全直接反映现实中的市场报价,或者刚在土地注册处登记的成交。他强调,住宅银行估价跌势加快,实际上并不能完全反映整个市场状况。估价只是银行参考的一项,大银行会根据实际的楼价跌幅进行评估。理论上,如果估价精准,则其跌幅应该跟随市况的跌幅。所以,如住宅市场整体由高位下跌近20%,按理说其估价也应该下跌到相应程度。

不过,如果市民想投资银主盘,一般来说如果能获得20%以上的折让,相对比较理想,毕竟现时楼价已经下跌一个较大的幅度,即过去两年已经下跌19.6%,相当於下跌了三分之一,如果再减20%,那将是非常厉害的减幅。在这种情况下,银主盘投资价值相对比较大,也会比较有吸引力。

市况证明政府「减辣」到位

换个角度看,这也可解释为何政府在「减辣」方面并没有特别大的动作。张翘楚认为,「减辣」是政策范畴,无法改变大环境或经济环境。假如在经济繁荣时进行「减辣」,市场可能会觉得无用,但在经济困境下进行「减辣」,也无法让楼价上升,可能只是刺激一些交易量。他相信,政府对这种情况有充足的理解,才没有全面开展「减辣」。

张翘楚指,政府「减辣」的这种做法并非「不到位」,也并不是错误的,反而政府的这种做法对市场有好处。假如全面一刀切「减辣」,实际结果可能并不比现在好。更重要的是,政府不是希望楼价大升,也不希望楼价大跌,目标是希望房地产市场保持稳定。所以,他个人相信现在的情况已经达到政府的预期效果。

未能排除再度加息可能性

张翘楚提醒,地缘政治紧张情况可能会影响原油和天然气等资源价格,进而对通胀造成影响,令加息的可能性增大。尽管美英的经济都在放缓,大家可能会认为加息的步伐会放慢,但加息的可能性是存在的。美国甚至还没有达到2025年的2%通胀目标,所以地缘因素可能会使物价上涨,进而推高通胀,促使加息的步伐。