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按揭新聞
金管出招收緊樓按
2015年1月20日 (東方)
樓價升勢持續,金管局終再度「出招」,收緊所有物業的供款與入息比率計算方法。新指引表明,借款人若以租金作為收入計算,將由以往計算租金的八成,降至僅六成至七成,今日起生效。銀行界人士坦言,一四年以租金作為收入的情況有所增加,措施對職業投資者的影響較大。地產界人士指出,新措施對部分實力較遜的投資者,料需要重新「再計過數」。

金管局助理總裁鄭發在昨日發出的指引中表示,金管局一向要求銀行在計算借款人的租金收入時要「打八折」,有關的20%折扣率是因應物業維修成本、地租和差餉、管理費或利得稅等支出,但經過現場審查後,發現20%的折扣率已不足覆蓋相關費用。

涵蓋住宅工商舖車位

金管局隨即要求銀行提高最低租金收入總額扣減率,若借款人的收租物業有租金證明,其租金計算為收入時要打七折,若無租金證明則要打六折,意味折扣率擴大至30至40%,做法適用於所有個人或公司借款人,涵蓋住宅、非住宅,甚至車位按揭。

據金管局要求,按揭申請人若有多於一個或以上未償還按揭,供款與入息比率不得超過40%,若無任何未償還按揭的相關比率上限則為50%。

有銀行界人士稱,一四年以租金計算收入以符合供款與入息比率的個案有顯著增加,金管局可能為防止借款人濫用相關計算方法而推出新措施,料開始實施時對職業投資者有影響。不過,由於職業投資者資金充裕,「好少預到咁盡」,料市場很快會消化措施影響。

對用家換樓客影響微

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,有銀行考慮風險後,在內部監管已要求將申請按揭客戶計算租金時打七折,以降低信貸風險,相信對職業投資者影響較大,對用家或換樓客的影響很輕微。

不過,有中小型銀行主管則提出,個別做法嚴格的銀行,對於無租金證明的借款人,會拒絕將有關租金納入其收入計算,指金管局是次明言可以計入無租金證明的收入,對相關銀行而言反而是有所放寬。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,政府推出樓市辣招後,以公司名義入市的住宅買家,已較出招前的高峰銳減90%,相信新指引對工商舖物業的投資客影響較大。

廖偉麟:相信不是問題

該公司商業部港島區區域營業董事黃瑋琮坦言,對部分實力較遜及資金不充裕的投資者來說,相信需要重新「再計過數」;相反,對具實力的投資者來說,未造成太大影響。

近年積極在港投資物業的紀惠集團,其副主席廖偉麟稱,現時市場資金充裕,相信不是問題,而對一些具實力的投資者更沒有影響。他認為,新指引影響力未及調低按揭成數。

資深投資者蔡志忠稱,現工商舖按揭成數僅四成,已處於非常低的水平,料對市場未有太大影響。至於資金不充裕的買家,可能轉買較細價的物業。

此外,金管局又要求銀行做好盡職審查,採取審慎的方法區分借款人是否一間真正的營運公司,以考慮金管局的收緊措施是否適用其按揭申請。