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按揭新闻
金管出招收紧楼按
2015年1月20日 (东方)
楼价升势持续,金管局终再度「出招」,收紧所有物业的供款与入息比率计算方法。新指引表明,借款人若以租金作为收入计算,将由以往计算租金的八成,降至仅六成至七成,今日起生效。银行界人士坦言,一四年以租金作为收入的情况有所增加,措施对职业投资者的影响较大。地产界人士指出,新措施对部分实力较逊的投资者,料需要重新「再计过数」。

金管局助理总裁郑发在昨日发出的指引中表示,金管局一向要求银行在计算借款人的租金收入时要「打八折」,有关的20%折扣率是因应物业维修成本、地租和差饷、管理费或利得税等支出,但经过现场审查后,发现20%的折扣率已不足覆盖相关费用。

涵盖住宅工商铺车位

金管局随即要求银行提高最低租金收入总额扣减率,若借款人的收租物业有租金证明,其租金计算为收入时要打七折,若无租金证明则要打六折,意味折扣率扩大至30至40%,做法适用於所有个人或公司借款人,涵盖住宅、非住宅,甚至车位按揭。

据金管局要求,按揭申请人若有多於一个或以上未偿还按揭,供款与入息比率不得超过40%,若无任何未偿还按揭的相关比率上限则为50%。

有银行界人士称,一四年以租金计算收入以符合供款与入息比率的个案有显著增加,金管局可能为防止借款人滥用相关计算方法而推出新措施,料开始实施时对职业投资者有影响。不过,由於职业投资者资金充裕,「好少预到咁尽」,料市场很快会消化措施影响。

对用家换楼客影响微

中原按揭经纪董事总经理王美凤表示,有银行考虑风险后,在内部监管已要求将申请按揭客户计算租金时打七折,以降低信贷风险,相信对职业投资者影响较大,对用家或换楼客的影响很轻微。

不过,有中小型银行主管则提出,个别做法严格的银行,对於无租金证明的借款人,会拒绝将有关租金纳入其收入计算,指金管局是次明言可以计入无租金证明的收入,对相关银行而言反而是有所放宽。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示,政府推出楼市辣招后,以公司名义入市的住宅买家,已较出招前的高峰锐减90%,相信新指引对工商铺物业的投资客影响较大。

廖伟麟:相信不是问题

该公司商业部港岛区区域营业董事黄玮琮坦言,对部分实力较逊及资金不充裕的投资者来说,相信需要重新「再计过数」;相反,对具实力的投资者来说,未造成太大影响。

近年积极在港投资物业的纪惠集团,其副主席廖伟麟称,现时市场资金充裕,相信不是问题,而对一些具实力的投资者更没有影响。他认为,新指引影响力未及调低按揭成数。

资深投资者蔡志忠称,现工商铺按揭成数仅四成,已处於非常低的水平,料对市场未有太大影响。至於资金不充裕的买家,可能转买较细价的物业。

此外,金管局又要求银行做好尽职审查,采取审慎的方法区分借款人是否一间真正的营运公司,以考虑金管局的收紧措施是否适用其按揭申请。