楼价升势持续，金管局终再度「出招」，收紧所有物业的供款与入息比率计算方法。新指引表明，借款人若以租金作为收入计算，将由以往计算租金的八成，降至仅六成至七成，今日起生效。银行界人士坦言，一四年以租金作为收入的情况有所增加，措施对职业投资者的影响较大。地产界人士指出，新措施对部分实力较逊的投资者，料需要重新「再计过数」。

金管局助理总裁郑发在昨日发出的指引中表示，金管局一向要求银行在计算借款人的租金收入时要「打八折」，有关的20%折扣率是因应物业维修成本、地租和差饷、管理费或利得税等支出，但经过现场审查后，发现20%的折扣率已不足覆盖相关费用。

涵盖住宅工商铺车位

金管局随即要求银行提高最低租金收入总额扣减率，若借款人的收租物业有租金证明，其租金计算为收入时要打七折，若无租金证明则要打六折，意味折扣率扩大至30至40%，做法适用於所有个人或公司借款人，涵盖住宅、非住宅，甚至车位按揭。

据金管局要求，按揭申请人若有多於一个或以上未偿还按揭，供款与入息比率不得超过40%，若无任何未偿还按揭的相关比率上限则为50%。

有银行界人士称，一四年以租金计算收入以符合供款与入息比率的个案有显著增加，金管局可能为防止借款人滥用相关计算方法而推出新措施，料开始实施时对职业投资者有影响。不过，由於职业投资者资金充裕，「好少预到咁尽」，料市场很快会消化措施影响。

对用家换楼客影响微

中原按揭经纪董事总经理王美凤表示，有银行考虑风险后，在内部监管已要求将申请按揭客户计算租金时打七折，以降低信贷风险，相信对职业投资者影响较大，对用家或换楼客的影响很轻微。

不过，有中小型银行主管则提出，个别做法严格的银行，对於无租金证明的借款人，会拒绝将有关租金纳入其收入计算，指金管局是次明言可以计入无租金证明的收入，对相关银行而言反而是有所放宽。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示，政府推出楼市辣招后，以公司名义入市的住宅买家，已较出招前的高峰锐减90%，相信新指引对工商铺物业的投资客影响较大。

廖伟麟：相信不是问题

该公司商业部港岛区区域营业董事黄玮琮坦言，对部分实力较逊及资金不充裕的投资者来说，相信需要重新「再计过数」；相反，对具实力的投资者来说，未造成太大影响。

近年积极在港投资物业的纪惠集团，其副主席廖伟麟称，现时市场资金充裕，相信不是问题，而对一些具实力的投资者更没有影响。他认为，新指引影响力未及调低按揭成数。

资深投资者蔡志忠称，现工商铺按揭成数仅四成，已处於非常低的水平，料对市场未有太大影响。至於资金不充裕的买家，可能转买较细价的物业。

此外，金管局又要求银行做好尽职审查，采取审慎的方法区分借款人是否一间真正的营运公司，以考虑金管局的收紧措施是否适用其按揭申请。