經濟樓市恐雙下行 加劇重債業主周轉不靈

中美貿易戰及加息周期的展開，對本港外貿出口及經濟的壓力越來越大，股市率先大幅調整，樓市下行壓力亦已顯現。銀主盤數目是樓市轉差指標之一，近期更有簇新豪宅銀主盤出現。有業界人士指，目前本港經濟下行風險大增，料會出現銀主盤放售潮，另預計未來一年數量會增加20%至25%，數目或將增至約80個。

樓市轉差，拍賣場出現豪宅銀主盤，嘉里近年推售的九龍塘義德道1至3號剛出現首個銀主盤。市場消息指，2座低層B室，面積1,409方呎，3房間隔，淪銀主盤放售，本月25日委託世紀21拍賣，連1個車位開價5,200萬元，呎價36,906元。是次拍賣開價，較業主買入價低382.2萬元或6.9%，若以底價成交，恐成為項目首宗蝕讓。

九龍塘豪宅「蝕讓」推拍

香港文匯報記者查冊所見，賣方姓楊，於2016年6月以5,582.2萬元連車位買入單位，本年2月曾向一名溫姓人士私人借貸300萬元人民幣。今年4月，單位以5,000萬元連車位蝕賣予瀚成有限公司，公司董事姓王，惟有關交易已暫緩註冊，不排除有人資不抵債而無法完成交易。

至於新界樓，元朗映御亦現銀主貨。根據忠誠拍賣行資料，單位為2座低層C室，實用487方呎，開價560萬元，呎價11,499元。據土地註冊處資料，業主2016年9月向新地以552萬元買入後，去年底多次加按貸款達630萬元，今年7月曾以698萬元沽貨，料資不抵債令交易告吹，並淪銀主盤，現以560萬元拍賣。

另一方面，根據土地註冊處最新數據，今年第三季二手私宅登記平均涉資近900萬元(899.68萬元)，創1996年有記錄以來歷史季度新高，與次季比較按季升7.45%。以樓價900萬元單位作例子，供款年期為20年，按揭利率為2.375%計，每月供款逾2.8萬元，折算家庭入息至少要6.2萬元。

購買力與樓價完全脫鈎

然而，根據統計處數字，今年本港家庭住戶入息中位數僅2.76萬元，對比上述二手私宅平均價及按揭數據，反映樓價與普遍家庭承受能力已完全脫鈎。倘若樓市出現大跌或經濟出現衰退，或有機會導致業主斷供的情況，從而出現產生大量銀主盤。

世紀21集團拍賣部董事蔡漢陞表示，中美貿易戰以及美國啟動加息等因素衝擊樓市，買家購買力轉弱，率先影響的是銀主盤銷量，本月銀主盤客源已減少約四成，「今個月肯定賣少咗」。以過往數據來看，2015年每個月銀主盤存量大約有40個，而2016年每月存量有約100個至120個銀主盤，而2017年每月存量則有70至80個，2018年年初則放緩至60個至65個，反映過往樓市氣氛正在上升。

拍賣行：內資有撤退跡象

蔡漢陞又指，一個銀主盤至少需要半年至九個月才能「形成」，因此現時銀主盤數量未有太大變化，本月銀主盤約有68個，與年初相若。他又提到：「呢幾日拍賣行生意好咗，多咗拍賣委託，顯示不少業主開始急於放盤。同時，拍賣行接到來自大陸的拍賣項目增加，亦反映大陸資金需要『回籠』，開始有撤退跡象。」

蔡漢陞預計，倘若現況持續，料有供樓樓主會斷供，由於銀主盤「形成」需時，預計明年上半年或3月至6月間才會出現更多銀主盤，料整體新增約10個至15個，並預料未來一年銀主盤數量會增加接近20%至25%。

紀惠集團行政總裁湯文亮亦曾經表示，現時本港樓價早已超出市民負擔能力，並估計在加息及中美貿易戰下的一年內，會出現由財務公司帶動的銀主盤放售潮。