经济楼市恐双下行 加剧重债业主周转不灵

中美贸易战及加息周期的展开，对本港外贸出口及经济的压力越来越大，股市率先大幅调整，楼市下行压力亦已显现。银主盘数目是楼市转差指标之一，近期更有簇新豪宅银主盘出现。有业界人士指，目前本港经济下行风险大增，料会出现银主盘放售潮，另预计未来一年数量会增加20%至25%，数目或将增至约80个。

楼市转差，拍卖场出现豪宅银主盘，嘉里近年推售的九龙塘义德道1至3号刚出现首个银主盘。市场消息指，2座低层B室，面积1,409方尺，3房间隔，沦银主盘放售，本月25日委托世纪21拍卖，连1个车位开价5,200万元，尺价36,906元。是次拍卖开价，较业主买入价低382.2万元或6.9%，若以底价成交，恐成为项目首宗蚀让。

九龙塘豪宅「蚀让」推拍

香港文汇报记者查册所见，卖方姓杨，於2016年6月以5,582.2万元连车位买入单位，本年2月曾向一名温姓人士私人借贷300万元人民币。今年4月，单位以5,000万元连车位蚀卖予瀚成有限公司，公司董事姓王，惟有关交易已暂缓注册，不排除有人资不抵债而无法完成交易。

至於新界楼，元朗映御亦现银主货。根据忠诚拍卖行资料，单位为2座低层C室，实用487方尺，开价560万元，尺价11,499元。据土地注册处资料，业主2016年9月向新地以552万元买入后，去年底多次加按贷款达630万元，今年7月曾以698万元沽货，料资不抵债令交易告吹，并沦银主盘，现以560万元拍卖。

另一方面，根据土地注册处最新数据，今年第三季二手私宅登记平均涉资近900万元(899.68万元)，创1996年有记录以来历史季度新高，与次季比较按季升7.45%。以楼价900万元单位作例子，供款年期为20年，按揭利率为2.375%计，每月供款逾2.8万元，折算家庭入息至少要6.2万元。

购买力与楼价完全脱鈎

然而，根据统计处数字，今年本港家庭住户入息中位数仅2.76万元，对比上述二手私宅平均价及按揭数据，反映楼价与普遍家庭承受能力已完全脱鈎。倘若楼市出现大跌或经济出现衰退，或有机会导致业主断供的情况，从而出现产生大量银主盘。

世纪21集团拍卖部董事蔡汉升表示，中美贸易战以及美国启动加息等因素冲击楼市，买家购买力转弱，率先影响的是银主盘销量，本月银主盘客源已减少约四成，「今个月肯定卖少咗」。以过往数据来看，2015年每个月银主盘存量大约有40个，而2016年每月存量有约100个至120个银主盘，而2017年每月存量则有70至80个，2018年年初则放缓至60个至65个，反映过往楼市气氛正在上升。

拍卖行：内资有撤退迹象

蔡汉升又指，一个银主盘至少需要半年至九个月才能「形成」，因此现时银主盘数量未有太大变化，本月银主盘约有68个，与年初相若。他又提到：「呢几日拍卖行生意好咗，多咗拍卖委托，显示不少业主开始急於放盘。同时，拍卖行接到来自大陆的拍卖项目增加，亦反映大陆资金需要『回笼』，开始有撤退迹象。」

蔡汉升预计，倘若现况持续，料有供楼楼主会断供，由於银主盘「形成」需时，预计明年上半年或3月至6月间才会出现更多银主盘，料整体新增约10个至15个，并预料未来一年银主盘数量会增加接近20%至25%。

纪惠集团行政总裁汤文亮亦曾经表示，现时本港楼价早已超出市民负担能力，并估计在加息及中美贸易战下的一年内，会出现由财务公司带动的银主盘放售潮。