最近一套十分火紅，以靈異故事為題材的電視劇集正式曲終人散，不過現實中的按揭問題仍然與我們息息相關。繼上篇分享了凶宅的按揭須知，今篇就轉談另一按揭難題─「高樓齡」。究竟樓齡達多少年才算「高」呢？銀行如何審視樓齡高的按揭申請？

香港自開埠以來由小漁村逐漸發展成現今舉足輕重的亞洲國際都會，香港人的居住環境由1950年代初期環境惡劣的寮屋慢慢演變成高樓大廈，現時仍有不少樓宇的歷史超過50年，特別是唐樓、洋樓等不少都等待或已經清拆重建，一些投資者就是看準此類物業有可能很快被收購而入市，但當中如要承造按揭就務必要小心。

村屋按揭年限嚴謹

有意購入樓齡高的單位，要知道銀行多以「70減」或「75減」計算貸款年期，意思是以70或75減去樓齡或人齡，最多批出30年貸款年期，並以較少者為準。簡單舉例，假設陳先生現時30歲，打算購買樓齡55年的物業，銀行以「75減」計算按揭年期，陳先生即使年輕，最多亦只能承造20年按揭（75減55）。而假設陳先生已年屆60歲，「75減」銀行本應只批出15年按揭年期，但若陳先生的兒子同時成為擔保人，不少銀行能以較年輕的一人計算按揭年期，批出較長的按揭，惟擔保人的每月入息仍必須高於每月供款。

以上情況只應用於大廈式物業，如屋苑、單棟樓、唐樓、洋樓等，銀行對村屋的按揭年期限制會再嚴謹一點，多數只以「55減」計算最高按揭年期。因此，如業主購買樓齡比較高的物業時要小心，若借貸年期縮短將影響每月入息要求及每月供款額。

對於白居二及綠表買家購買二手未補地價的居屋，銀行可批出的按揭年期亦有不同。一般來說，居屋的擔保年期為30年，並以首次發售日計算。如樓齡未足19年，銀行可批出25年及九成按揭，更毋須通過壓力測試和提供入息文件。但樓齡超過19年，銀行將扣減按揭年期或按揭成數，並不能兩全其美。相反，即使購入未夠19年樓齡的買家已年屆70歲，銀行在居屋有政府作擔保人的前提下，仍能借足九成及25年按揭。