最近一套十分火红，以灵异故事为题材的电视剧集正式曲终人散，不过现实中的按揭问题仍然与我们息息相关。继上篇分享了凶宅的按揭须知，今篇就转谈另一按揭难题―「高楼龄」。究竟楼龄达多少年才算「高」呢？银行如何审视楼龄高的按揭申请？

香港自开埠以来由小渔村逐渐发展成现今举足轻重的亚洲国际都会，香港人的居住环境由1950年代初期环境恶劣的寮屋慢慢演变成高楼大厦，现时仍有不少楼宇的历史超过50年，特别是唐楼、洋楼等不少都等待或已经清拆重建，一些投资者就是看准此类物业有可能很快被收购而入市，但当中如要承造按揭就务必要小心。

村屋按揭年限严谨

有意购入楼龄高的单位，要知道银行多以「70减」或「75减」计算贷款年期，意思是以70或75减去楼龄或人龄，最多批出30年贷款年期，并以较少者为准。简单举例，假设陈先生现时30岁，打算购买楼龄55年的物业，银行以「75减」计算按揭年期，陈先生即使年轻，最多亦只能承造20年按揭（75减55）。而假设陈先生已年届60岁，「75减」银行本应只批出15年按揭年期，但若陈先生的儿子同时成为担保人，不少银行能以较年轻的一人计算按揭年期，批出较长的按揭，惟担保人的每月入息仍必须高於每月供款。

以上情况只应用於大厦式物业，如屋苑、单栋楼、唐楼、洋楼等，银行对村屋的按揭年期限制会再严谨一点，多数只以「55减」计算最高按揭年期。因此，如业主购买楼龄比较高的物业时要小心，若借贷年期缩短将影响每月入息要求及每月供款额。

对於白居二及绿表买家购买二手未补地价的居屋，银行可批出的按揭年期亦有不同。一般来说，居屋的担保年期为30年，并以首次发售日计算。如楼龄未足19年，银行可批出25年及九成按揭，更毋须通过压力测试和提供入息文件。但楼龄超过19年，银行将扣减按揭年期或按揭成数，并不能两全其美。相反，即使购入未够19年楼龄的买家已年届70岁，银行在居屋有政府作担保人的前提下，仍能借足九成及25年按揭。