政府放宽按揭保险计划门槛，乍听会觉得太进取，但其实过去廿多年政府不止一次透过按保来调控楼市，措施堪称「楼市寒暑表」。2009年之前有一段时间，九成按揭贷款额上限高达2,000万元，及后才因楼市不断上升而逐步收紧。至2013年后，九成按揭只容许400万元或以下住宅才能承造，政策维持6年半以上，为按保史上持续最长的一段日子，市场也忘记按保原来一直是调控楼市的手段之一。

承担银行额外贷款风险

按揭保险计划於1999年在香港面世，推出原因与当时楼市有莫大关连。翻查资料，自1991年11月开始，香港按揭上限订在七成，市民买楼需支付三成按揭，这对大部分首次置业人士并不容易。1997年金融风暴发生前，不少新盘均有提供二按协助，一、二按合共按揭成数高达90%至95%，甚至曾出现十成按揭。

然而，这类二按按揭利率会较高，买家风险相当大。但若放宽银行按揭上限，又会为银行带来风险。1999年3月，政府正式推出按揭保险计划，透过按揭证券公司为银行提供按揭保险，可以让银行增加贷款金额，却又不用承担额外贷款风险。

按需求曾推负资产按保

按保计划开始为85%按揭、贷款上限500万元，之后因应市场曾多次调整：2000年8月及2004年7月分别将按揭成数上限提升至90%及95%，按揭贷款上限亦於2001年、2004年、2005年分别逐步提高至2,000万元。其间更曾推出负资产按揭保险计划、再融资按揭保险，并将按保计划延伸至楼花新盘及收租物业等。

情况一直延续到金融海啸后的2008年底，当时全球各推量化宽松，导致本港楼价急速攀升，金管局此后推出一系列逆周期措施，按揭保险计划的方向也由宽松转为逐步收紧。

2009年10月，金管局推出第一轮楼按措施，主要收紧豪宅按揭贷款，楼价2,000万元以上物业按揭成数上限由七成降至六成；90%及95%的按保计划，亦由2,000万元楼价大幅降至1,200万元及600万元，租住物业按保计划暂停申请。

之后金管局推出多轮收紧按揭措施，包括收紧按揭上限、供款入息上限、物业用途、持有物业方式、资金来源等，并推出压力测试，期望以此提高置业成本，减低楼市泡沫。因应高成数按揭的信贷风险较高，按保计划与金管局措施同步於过去10年亦不断收紧。

「终极收紧」前后近7年

2010年8月，按保计划暂停超过90%按揭贷款申请，2012年9月按保计划之贷款年期上限由40年降至30年。贷款额上限亦由1,200万元逐步下调至720万元、680万元、600万元，至2013年2月「终极收紧」至400万元或以下住宅物业才能承造90%按揭，申请人亦必须是首次置业的固定收入人士及供款占入息不可多於45%；八成按保计划亦仅限於不超过楼价600万元的单位。

2013年措施延续至今年10月15日，时间长达6年半以上，今天按保计划再度变回放宽，是否预示楼市进入另一个跌市周期？