政府放宽首置现楼按保楼价上限新措施出台后，中下价二手楼成交量立即反弹，个别心雄二手楼业主再度反价封盘，二手楼松绑令楼市出现亢奋。不过，与此同时，新盘销情反而未能一Q清袋，发展商对新盘开价亦趋保守，十五年来首度有新盘推售的青衣区，新盘明翘汇要以低於同区二手楼尺价15%推出首批156伙。种种迹象显示，政府的宽按措施或许只有短暂刺激作用，楼市生态的转变正影响楼价的走势。

事实上，政府以往因为收紧按揭成数，80%或90%按保楼价上限最高分别只为600万元及400万元，加上推出辣税，令有供款能力但首期不足的高收入人士，难以支付40%至50%楼价作首期於600万元以上的二手楼市场入市，二手楼业主亦未必肯放售手上物业，令二手楼盘源减少。

财力丰厚的发展商看准商机，透过自行提供高成数按揭以至按上按来吸客购买旗下新盘，新盘成为主力供应链，将尺就价的百多尺纳米新盘更成为市场热议话题。

然而，政府宽按新措施出台后，此批有供款能力但首期不足的高收入人士，可趁机以低首期购入1,000万元以下二手楼，可选择单位盘源立刻增加，单位实用面积亦会更大的二手楼，上周全新盘销情未能一Q清袋，即时已有二手楼抢走一手盘的局面。

另一方面，本港经济前景未明朗，今年经济增长或出现零增长，明年或出现负增长，百业萧条，本港7至9月失业率维持2.9%，餐饮业失业率就急增至6%，创6年以来新高。业界估计，失业率会逐渐上升，因为10月上旬集合多个商场暂停营业、港铁又封站、提早收车等因素，生意明显更差。除了零售、旅游业受打击外，不少企业包括金融等已暂停聘用人手，面对经济环境转差，此批有供款能力但首期不足的高收入人士其实也会思考自己能否保住饭碗才去置业，刚性需求未必如想像中大。

公营房屋大增 阻私楼大升

况且政府长远房屋政府是将公私营比例由6比4变为7比3，公营房屋正逐步增加，上车客置业心态或会有所转变，未必再肯高追私楼。况且未来3至4年亦有逾9万伙一手盘单位供应，不少发展商於新界的农地转换都申请大增地积比或缩则来增加中小型私人住宅单位数目，政府又即将为一手楼空置税立法，将加快发展商推盘步伐，供应持续增加下，未来楼价走势相信难以大升，令发展商如今开新盘，开价都变得克制。

■记者 梁悦琴