政府放寬首置現樓按保樓價上限新措施出台後，中下價二手樓成交量立即反彈，個別心雄二手樓業主再度反價封盤，二手樓鬆綁令樓市出現亢奮。不過，與此同時，新盤銷情反而未能一Q清袋，發展商對新盤開價亦趨保守，十五年來首度有新盤推售的青衣區，新盤明翹匯要以低於同區二手樓呎價15%推出首批156伙。種種跡象顯示，政府的寬按措施或許只有短暫刺激作用，樓市生態的轉變正影響樓價的走勢。

事實上，政府以往因為收緊按揭成數，80%或90%按保樓價上限最高分別只為600萬元及400萬元，加上推出辣稅，令有供款能力但首期不足的高收入人士，難以支付40%至50%樓價作首期於600萬元以上的二手樓市場入市，二手樓業主亦未必肯放售手上物業，令二手樓盤源減少。

財力豐厚的發展商看準商機，透過自行提供高成數按揭以至按上按來吸客購買旗下新盤，新盤成為主力供應鏈，將呎就價的百多呎納米新盤更成為市場熱議話題。

然而，政府寬按新措施出台後，此批有供款能力但首期不足的高收入人士，可趁機以低首期購入1,000萬元以下二手樓，可選擇單位盤源立刻增加，單位實用面積亦會更大的二手樓，上周全新盤銷情未能一Q清袋，即時已有二手樓搶走一手盤的局面。

另一方面，本港經濟前景未明朗，今年經濟增長或出現零增長，明年或出現負增長，百業蕭條，本港7至9月失業率維持2.9%，餐飲業失業率就急增至6%，創6年以來新高。業界估計，失業率會逐漸上升，因為10月上旬集合多個商場暫停營業、港鐵又封站、提早收車等因素，生意明顯更差。除了零售、旅遊業受打擊外，不少企業包括金融等已暫停聘用人手，面對經濟環境轉差，此批有供款能力但首期不足的高收入人士其實也會思考自己能否保住飯碗才去置業，剛性需求未必如想像中大。

公營房屋大增 阻私樓大升

況且政府長遠房屋政府是將公私營比例由6比4變為7比3，公營房屋正逐步增加，上車客置業心態或會有所轉變，未必再肯高追私樓。況且未來3至4年亦有逾9萬伙一手盤單位供應，不少發展商於新界的農地轉換都申請大增地積比或縮則來增加中小型私人住宅單位數目，政府又即將為一手樓空置稅立法，將加快發展商推盤步伐，供應持續增加下，未來樓價走勢相信難以大升，令發展商如今開新盤，開價都變得克制。

■記者 梁悅琴