經絡按揭轉介高級副總裁曹德明

政府最近推出新按保措施，將首置客的按揭成數提高，對樓市起了正面的影響。雖然首置客上車較以前容易，但是本港經濟轉趨不明朗，近期負資產個案及銀主盤的新聞亦有所增加，市民若果供不起，所持有的物業分分鐘會變成銀主盤。筆者最近收到一些關於銀主盤的查詢，現在與大家一起探討。

銀主盤是指業主因個人財務狀況出現問題而無能力支付或拖欠銀行按揭貸款，根據按揭貸款及《物業轉易及財務條例》規定，銀行會將該物業收回並再次出售，將賣樓所得的資金用作償還有關欠款。

根據經絡按揭轉介研究部數據，今年第三季供樓負擔比率約為62.4%，雖然與1997年的超過九成相比，仍處於可接受的水平，但建議買家亦不宜借得太盡。愈承造高成數按揭，萬一樓市下跌，便較大機會成為負資產，倘若經濟下行及供款壓力增加，甚至有機會供不起而成為銀主盤。

銀主盤的叫價通常都低於市價，而且無論以按揭息率或年期看，都與普通私樓並無太大分別，所以近年吸引不少買家捧場。平價買樓看似吸引，但購入銀主盤是否等於執到「筍盤」？筆者建議買家事前要先注意以下事項。

財務公司或上門尋前業主

首先，買家要先仔細查冊，了解物業及業主的過往記錄，若然物業有僭建物或結構性間隔改動、業主身份不明確，又或者缺失樓契，都有機會令按揭申請不獲批核。

此外，買家亦要留意物業的財務情況，如前業主負債，並且將物業地址登記作借貸用途，日後會有機會被財務公司滋擾。

銀主盤大多掉空多時，買家需要預留資金用作裝修。完成買賣後，買家亦要自行查核地租、地稅、管理費、水費、燃料費、電話費、差餉等等是否存在欠款。

1個月成交 首期需充足

進行交易時，買家亦需要簽署正式買賣合約、繳付一成訂金及簽署「必買必賣」條款，以確保賣家反悔不出售時，可通過法律途徑追討損失。銀主盤成交期一般只有1個月，建議買家申請按揭時預先準備好個人及入息資料給銀行審批，如未能及時承造按揭保險，最高只可承造六成按揭，因此建議買家亦要有心理準備預留充足的首期。

因每個銀主盤的情況都有所不同，購買時要謹慎評估自己的經濟狀況，必要時可尋找專業人士提供意見。