经络按揭转介高级副总裁曹德明

政府最近推出新按保措施，将首置客的按揭成数提高，对楼市起了正面的影响。虽然首置客上车较以前容易，但是本港经济转趋不明朗，近期负资产个案及银主盘的新闻亦有所增加，市民若果供不起，所持有的物业分分钟会变成银主盘。笔者最近收到一些关於银主盘的查询，现在与大家一起探讨。

银主盘是指业主因个人财务状况出现问题而无能力支付或拖欠银行按揭贷款，根据按揭贷款及《物业转易及财务条例》规定，银行会将该物业收回并再次出售，将卖楼所得的资金用作偿还有关欠款。

根据经络按揭转介研究部数据，今年第三季供楼负担比率约为62.4%，虽然与1997年的超过九成相比，仍处於可接受的水平，但建议买家亦不宜借得太尽。愈承造高成数按揭，万一楼市下跌，便较大机会成为负资产，倘若经济下行及供款压力增加，甚至有机会供不起而成为银主盘。

银主盘的叫价通常都低於市价，而且无论以按揭息率或年期看，都与普通私楼并无太大分别，所以近年吸引不少买家捧场。平价买楼看似吸引，但购入银主盘是否等於执到「笋盘」？笔者建议买家事前要先注意以下事项。

财务公司或上门寻前业主

首先，买家要先仔细查册，了解物业及业主的过往记录，若然物业有僭建物或结构性间隔改动、业主身份不明确，又或者缺失楼契，都有机会令按揭申请不获批核。

此外，买家亦要留意物业的财务情况，如前业主负债，并且将物业地址登记作借贷用途，日后会有机会被财务公司滋扰。

银主盘大多掉空多时，买家需要预留资金用作装修。完成买卖后，买家亦要自行查核地租、地税、管理费、水费、燃料费、电话费、差饷等等是否存在欠款。

1个月成交 首期需充足

进行交易时，买家亦需要签署正式买卖合约、缴付一成订金及签署「必买必卖」条款，以确保卖家反悔不出售时，可通过法律途径追讨损失。银主盘成交期一般只有1个月，建议买家申请按揭时预先准备好个人及入息资料给银行审批，如未能及时承造按揭保险，最高只可承造六成按揭，因此建议买家亦要有心理准备预留充足的首期。

因每个银主盘的情况都有所不同，购买时要谨慎评估自己的经济状况，必要时可寻找专业人士提供意见。