經絡按揭轉介高級副總裁 曹德明

買樓收租一直是不少市民夢寐以求的理想，皆因收入穩定，風險亦比投資股票低，不用擔心股市大上大落而費盡心神留意市況。根據差餉物業估價署最新數據顯示，香港租金指數連續下跌兩個月，雖然數字稍有回落，但是跟十年前相比，從2009年的租金指數100.4，到今年第三季為198.8，增幅差不多達一倍（98%），升速驚人。雖然買樓收租是一個穩妥投資方法，但是決定前事先需注意一些事項。

按保物業不能出租

若以買樓收租作投資，事前要好好計算及考慮租金回報率、租賃市場需求的狀況，以及其他因素（如地理位置及鄰近交通），看看該物業是否值得投資。而租金回報率的定義十分廣泛，最簡單的計算方法是以每年租金收入/購入時樓價而得出來，假設購買時的樓價為600萬元，月租為1.5萬元，租金回報即等於3厘。如果想更準確地計算的話，則要將買樓時所需要的額外使費（如銀行利息及經紀佣金）、其他支出（如差餉及管理費）及稅項等一同計算。租金回報率愈大，即代表收益愈大。

新按保措施推出後曾收到讀者查詢，他們打算以高成數按揭置業，但因每月還款額大，所以期望收樓後即時出租，以幫忙償還貸款。但據金管局規定，申報出租的1,000萬元以下物業的按揭成數為五成，1,000萬元或以上物業為四成。根據按揭保險公司規定，申請高成數按揭都必須要以自住為目的，自住的人最少為一位抵押人、借款人或擔保人，直至完全清還按揭保險。若果業主用來出租，被按揭保險公司揭發的話，有可能即時被call loan（提早還款），而銀行亦有可能減成數及增加利息，可大可小，所以切勿輕試。若果業主沒有申請按揭保險計劃，並想將住宅出租，亦都要事先通知銀行，並且取得銀行的同意才可出租。

出租最重要當然是要有租客，但是揀選租客要十分小心，避免遇上「租霸」，最好辦法是透過中介公司尋找合適租客，詳細了解清楚租客的背景，並且要求提供糧單或其他收入證明，以作評估租客的財務能力。