经络按揭转介高级副总裁 曹德明

买楼收租一直是不少市民梦寐以求的理想，皆因收入稳定，风险亦比投资股票低，不用担心股市大上大落而费尽心神留意市况。根据差饷物业估价署最新数据显示，香港租金指数连续下跌两个月，虽然数字稍有回落，但是跟十年前相比，从2009年的租金指数100.4，到今年第三季为198.8，增幅差不多达一倍（98%），升速惊人。虽然买楼收租是一个稳妥投资方法，但是决定前事先需注意一些事项。

按保物业不能出租

若以买楼收租作投资，事前要好好计算及考虑租金回报率、租赁市场需求的状况，以及其他因素（如地理位置及邻近交通），看看该物业是否值得投资。而租金回报率的定义十分广泛，最简单的计算方法是以每年租金收入/购入时楼价而得出来，假设购买时的楼价为600万元，月租为1.5万元，租金回报即等於3厘。如果想更准确地计算的话，则要将买楼时所需要的额外使费（如银行利息及经纪佣金）、其他支出（如差饷及管理费）及税项等一同计算。租金回报率愈大，即代表收益愈大。

新按保措施推出后曾收到读者查询，他们打算以高成数按揭置业，但因每月还款额大，所以期望收楼后即时出租，以帮忙偿还贷款。但据金管局规定，申报出租的1,000万元以下物业的按揭成数为五成，1,000万元或以上物业为四成。根据按揭保险公司规定，申请高成数按揭都必须要以自住为目的，自住的人最少为一位抵押人、借款人或担保人，直至完全清还按揭保险。若果业主用来出租，被按揭保险公司揭发的话，有可能即时被call loan（提早还款），而银行亦有可能减成数及增加利息，可大可小，所以切勿轻试。若果业主没有申请按揭保险计划，并想将住宅出租，亦都要事先通知银行，并且取得银行的同意才可出租。

出租最重要当然是要有租客，但是拣选租客要十分小心，避免遇上「租霸」，最好办法是透过中介公司寻找合适租客，详细了解清楚租客的背景，并且要求提供粮单或其他收入证明，以作评估租客的财务能力。