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按揭新聞
置業用呼吸PLAN隨時「抬錢上會」
2020年4月6日 (文匯報)
市道低迷 建築期高成數一按高危

新冠肺炎疫情肆虐全球,重創各行各業,本港經濟陷入衰退的時間可能會比預期長,加上銀行審批按揭要遵從金管局的壓力測試 ,市場估計未來一段時間市道低迷,部分發展商為吸客買新盤,都會推出低首期、且無須壓力測試的80%至95%建築期高成數一按(俗稱呼吸PLAN)。有按揭中介人士提醒有意置業人士,如果未來3年樓價升幅沒能超過23%,或者出現負數的話,則可以推斷現在採用發展商提供的建築期高成數一按入市的業主,未來將有機會要抬錢上會。

中原按揭董事總經理王美鳳認為,一般而言,2年至3年前買入的一手單位,平均升幅也有20%,不過部分升幅較為參差,由最低一成半至最高三成也有。不過,一年前買入的一手單位就要面對樓價下跌問題,業主有機會需抬錢上會。所以未來樓價走勢的風險,是申請發展商一按(或呼吸PLAN)首要考慮的問題。

最近銀行估價徐徐下跌,王美鳳指,買一手樓大致可選擇即供計劃或建築期計劃,前者簽了臨約就可以立刻申請按揭,不會因估價下跌而影響上會;而建築期因相隔時日甚遠,倘若樓價及估值下跌便可能因估價不足而需要抬錢上會,因此要承擔樓價波動的風險。

估價跌勢續 建築期高按風險大

王美鳳特別提到,以「正常供款」為例,買家向發展商承造80%一按,以650萬元樓價計算的話,正常供款3年後的本金為約476萬,如3年樓價升幅為23%,樓價升至800萬元,轉按銀行便不用補差價(以最高貸款額60%計算)。不過,如使用「供息不供本」的計劃,供款3年後本金仍沒有減少,但轉按至銀行卻需要補40萬元。

「供息不供本」轉按需補差價

如以另一角度看,王美鳳認為,目前經濟出現大蕭條機會相當高,而上述例子是以樓價3年升23%作為界線,未來樓價是否能保持升勢仍是未知之數。假如未來3年樓價升幅沒能超過23%,或者出現負數的話,則可以推斷現在以發展商一按入市的業主,未來3年將有機會轉會失敗或要抬錢上會,預期經濟出現大崩潰及大規模失業潮下,將觸發新一輪的半新盤及二手減價或蝕讓潮。

■香港文匯報記者 黎梓田