市道低迷 建築期高成數一按高危

新冠肺炎疫情肆虐全球，重創各行各業，本港經濟陷入衰退的時間可能會比預期長，加上銀行審批按揭要遵從金管局的壓力測試 ，市場估計未來一段時間市道低迷，部分發展商為吸客買新盤，都會推出低首期、且無須壓力測試的80%至95%建築期高成數一按(俗稱呼吸PLAN)。有按揭中介人士提醒有意置業人士，如果未來3年樓價升幅沒能超過23%，或者出現負數的話，則可以推斷現在採用發展商提供的建築期高成數一按入市的業主，未來將有機會要抬錢上會。

中原按揭董事總經理王美鳳認為，一般而言，2年至3年前買入的一手單位，平均升幅也有20%，不過部分升幅較為參差，由最低一成半至最高三成也有。不過，一年前買入的一手單位就要面對樓價下跌問題，業主有機會需抬錢上會。所以未來樓價走勢的風險，是申請發展商一按(或呼吸PLAN)首要考慮的問題。

最近銀行估價徐徐下跌，王美鳳指，買一手樓大致可選擇即供計劃或建築期計劃，前者簽了臨約就可以立刻申請按揭，不會因估價下跌而影響上會；而建築期因相隔時日甚遠，倘若樓價及估值下跌便可能因估價不足而需要抬錢上會，因此要承擔樓價波動的風險。

估價跌勢續 建築期高按風險大

王美鳳特別提到，以「正常供款」為例，買家向發展商承造80%一按，以650萬元樓價計算的話，正常供款3年後的本金為約476萬，如3年樓價升幅為23%，樓價升至800萬元，轉按銀行便不用補差價(以最高貸款額60%計算)。不過，如使用「供息不供本」的計劃，供款3年後本金仍沒有減少，但轉按至銀行卻需要補40萬元。

「供息不供本」轉按需補差價

如以另一角度看，王美鳳認為，目前經濟出現大蕭條機會相當高，而上述例子是以樓價3年升23%作為界線，未來樓價是否能保持升勢仍是未知之數。假如未來3年樓價升幅沒能超過23%，或者出現負數的話，則可以推斷現在以發展商一按入市的業主，未來3年將有機會轉會失敗或要抬錢上會，預期經濟出現大崩潰及大規模失業潮下，將觸發新一輪的半新盤及二手減價或蝕讓潮。

■香港文匯報記者 黎梓田