市道低迷 建筑期高成数一按高危

新冠肺炎疫情肆虐全球，重创各行各业，本港经济陷入衰退的时间可能会比预期长，加上银行审批按揭要遵从金管局的压力测试 ，市场估计未来一段时间市道低迷，部分发展商为吸客买新盘，都会推出低首期、且无须压力测试的80%至95%建筑期高成数一按(俗称呼吸PLAN)。有按揭中介人士提醒有意置业人士，如果未来3年楼价升幅没能超过23%，或者出现负数的话，则可以推断现在采用发展商提供的建筑期高成数一按入市的业主，未来将有机会要抬钱上会。

中原按揭董事总经理王美凤认为，一般而言，2年至3年前买入的一手单位，平均升幅也有20%，不过部分升幅较为参差，由最低一成半至最高三成也有。不过，一年前买入的一手单位就要面对楼价下跌问题，业主有机会需抬钱上会。所以未来楼价走势的风险，是申请发展商一按(或呼吸PLAN)首要考虑的问题。

最近银行估价徐徐下跌，王美凤指，买一手楼大致可选择即供计划或建筑期计划，前者签了临约就可以立刻申请按揭，不会因估价下跌而影响上会；而建筑期因相隔时日甚远，倘若楼价及估值下跌便可能因估价不足而需要抬钱上会，因此要承担楼价波动的风险。

估价跌势续 建筑期高按风险大

王美凤特别提到，以「正常供款」为例，买家向发展商承造80%一按，以650万元楼价计算的话，正常供款3年后的本金为约476万，如3年楼价升幅为23%，楼价升至800万元，转按银行便不用补差价(以最高贷款额60%计算)。不过，如使用「供息不供本」的计划，供款3年后本金仍没有减少，但转按至银行却需要补40万元。

「供息不供本」转按需补差价

如以另一角度看，王美凤认为，目前经济出现大萧条机会相当高，而上述例子是以楼价3年升23%作为界线，未来楼价是否能保持升势仍是未知之数。假如未来3年楼价升幅没能超过23%，或者出现负数的话，则可以推断现在以发展商一按入市的业主，未来3年将有机会转会失败或要抬钱上会，预期经济出现大崩溃及大规模失业潮下，将触发新一轮的半新盘及二手减价或蚀让潮。

■香港文汇报记者 黎梓田