過去1年經歷修例風波，以至新冠肺炎疫情，兩者已對本港實體經濟產生巨大破壞，中小企接連倒閉，不少人甚至被迫賣樓還錢。不過，這兩隻黑天鵝厲害之處不在於即時的破壞，而是有如武俠小說中「化骨綿掌」般緩緩襲來，中招者時間一久便化為一攤血水。

本港雖正面臨空前的經濟危機，惟最奇怪的是，有不少市民卻仍生活如常，樓市亦繼續「歌舞昇平」，在新冠肺炎出現後短短一兩個月，樓價只是「象徵式」回調一至兩成，其後個別屋苑成交價甚至回升。很多地產代理向筆者表示，不少買家正吼低價撈貨，而新盤近日也銷情理想，完全感受不到大難臨頭的氣氛。

「還息不還本」業主未最危

有按揭代理認為，申請「還息不還本」的業主不多，暫時他們比較安全，現在最危險反而是申請中小企貸款的老闆們。這群中小企老闆率先承受疫情所帶來的經濟受損，他們正在抵禦着大風浪，不斷有人「陣亡」。

再說回樓市，銀行估價是一項重要觀察指標，除反映最近成交價，也反映銀行對樓市信心。其跌幅雖然未有如股市般波動，不過亦見徐徐下跌，最近更有銀行收水，停批或收緊部分職業之按揭申請。而住宅價值本來就是一種滯後的經濟指標，但對於外圍經濟最為敏感的銀行，其取態卻值得參考，估值下跌及銀行收水同時出現，為近年少見。

估值下跌銀行收水齊出現

此外，有拍賣行透露，現在銀主盤滾存量逾100伙，不少是銀主貨尾，而法庭在有限度服務下亦未能排期審理破產案，所以不會有新增的銀主盤。值得留意是，其間已有不少中小企結業清盤，由此可推斷，如法庭恢復正常運作，這段期間堆積的銀主盤便一次過釋出，數字會有井噴式的增加，並創多年新高。

隨着中小企老闆陸續「陣亡」，估值下跌銀行也可能要追收差額或Call loan（要求業主即時償還按揭貸款），其手上的物業便要急售套現，甚至淪為銀主盤。跟着老闆搵食的打工仔也不好過，失業無收入，隨時斷供失去「瓦遮頭」變埋銀主盤，更遑論追收差額或Call loan的風險，一時間樓市投資及用家的需求雙雙消失。今回兩隻黑天鵝打出的「化骨綿掌」正從實體經濟滲透至樓市，時辰一到樓價很可能就要面臨大調整。

■香港文匯報記者 黎梓田