过去1年经历修例风波，以至新冠肺炎疫情，两者已对本港实体经济产生巨大破坏，中小企接连倒闭，不少人甚至被迫卖楼还钱。不过，这两只黑天鹅厉害之处不在於即时的破坏，而是有如武侠小说中「化骨绵掌」般缓缓袭来，中招者时间一久便化为一摊血水。

本港虽正面临空前的经济危机，惟最奇怪的是，有不少市民却仍生活如常，楼市亦继续「歌舞升平」，在新冠肺炎出现后短短一两个月，楼价只是「象徵式」回调一至两成，其后个别屋苑成交价甚至回升。很多地产代理向笔者表示，不少买家正吼低价捞货，而新盘近日也销情理想，完全感受不到大难临头的气氛。

「还息不还本」业主未最危

有按揭代理认为，申请「还息不还本」的业主不多，暂时他们比较安全，现在最危险反而是申请中小企贷款的老板们。这群中小企老板率先承受疫情所带来的经济受损，他们正在抵御着大风浪，不断有人「阵亡」。

再说回楼市，银行估价是一项重要观察指标，除反映最近成交价，也反映银行对楼市信心。其跌幅虽然未有如股市般波动，不过亦见徐徐下跌，最近更有银行收水，停批或收紧部分职业之按揭申请。而住宅价值本来就是一种滞后的经济指标，但对於外围经济最为敏感的银行，其取态却值得参考，估值下跌及银行收水同时出现，为近年少见。

估值下跌银行收水齐出现

此外，有拍卖行透露，现在银主盘滚存量逾100伙，不少是银主货尾，而法庭在有限度服务下亦未能排期审理破产案，所以不会有新增的银主盘。值得留意是，其间已有不少中小企结业清盘，由此可推断，如法庭恢复正常运作，这段期间堆积的银主盘便一次过释出，数字会有井喷式的增加，并创多年新高。

随着中小企老板陆续「阵亡」，估值下跌银行也可能要追收差额或Call loan（要求业主即时偿还按揭贷款），其手上的物业便要急售套现，甚至沦为银主盘。跟着老板搵食的打工仔也不好过，失业无收入，随时断供失去「瓦遮头」变埋银主盘，更遑论追收差额或Call loan的风险，一时间楼市投资及用家的需求双双消失。今回两只黑天鹅打出的「化骨绵掌」正从实体经济渗透至楼市，时辰一到楼价很可能就要面临大调整。

■香港文汇报记者 黎梓田