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按揭新闻
特稿:中小企大阵亡 楼价大调整
2020年4月27日 (文汇报)
过去1年经历修例风波,以至新冠肺炎疫情,两者已对本港实体经济产生巨大破坏,中小企接连倒闭,不少人甚至被迫卖楼还钱。不过,这两只黑天鹅厉害之处不在於即时的破坏,而是有如武侠小说中「化骨绵掌」般缓缓袭来,中招者时间一久便化为一摊血水。

本港虽正面临空前的经济危机,惟最奇怪的是,有不少市民却仍生活如常,楼市亦继续「歌舞升平」,在新冠肺炎出现后短短一两个月,楼价只是「象徵式」回调一至两成,其后个别屋苑成交价甚至回升。很多地产代理向笔者表示,不少买家正吼低价捞货,而新盘近日也销情理想,完全感受不到大难临头的气氛。

「还息不还本」业主未最危

有按揭代理认为,申请「还息不还本」的业主不多,暂时他们比较安全,现在最危险反而是申请中小企贷款的老板们。这群中小企老板率先承受疫情所带来的经济受损,他们正在抵御着大风浪,不断有人「阵亡」。

再说回楼市,银行估价是一项重要观察指标,除反映最近成交价,也反映银行对楼市信心。其跌幅虽然未有如股市般波动,不过亦见徐徐下跌,最近更有银行收水,停批或收紧部分职业之按揭申请。而住宅价值本来就是一种滞后的经济指标,但对於外围经济最为敏感的银行,其取态却值得参考,估值下跌及银行收水同时出现,为近年少见。

估值下跌银行收水齐出现

此外,有拍卖行透露,现在银主盘滚存量逾100伙,不少是银主货尾,而法庭在有限度服务下亦未能排期审理破产案,所以不会有新增的银主盘。值得留意是,其间已有不少中小企结业清盘,由此可推断,如法庭恢复正常运作,这段期间堆积的银主盘便一次过释出,数字会有井喷式的增加,并创多年新高。

随着中小企老板陆续「阵亡」,估值下跌银行也可能要追收差额或Call loan(要求业主即时偿还按揭贷款),其手上的物业便要急售套现,甚至沦为银主盘。跟着老板搵食的打工仔也不好过,失业无收入,随时断供失去「瓦遮头」变埋银主盘,更遑论追收差额或Call loan的风险,一时间楼市投资及用家的需求双双消失。今回两只黑天鹅打出的「化骨绵掌」正从实体经济渗透至楼市,时辰一到楼价很可能就要面临大调整。

■香港文汇报记者 黎梓田