近年發展商在推售新盤時，為了催谷銷情，均推出各項置業優惠如折扣、回贈或贈送傢具等吸引買家。此外，發展商亦會提供不同的付款方法以及按揭計劃，讓買家選擇合適的方法入市。在申請按揭方面，除了可向銀行申請貸款之外，部分發展商會藉着旗下的財務公司，向首期不足的買家提供發展商高成數按揭，助買家更易上車。

貸款門檻低 吸客力大增

根據經絡按揭轉介研究部以及土地註冊處的數字顯示，2020年第二季的樓花按揭宗數為1,141宗，當中涉及發展商按揭承造樓花的宗數為146宗，佔整體樓花按揭宗數12.8%，按季上升逾半成，以及創下近8個季度的新高。6月份的佔比更高達15.2%，創下逾2年新高。

近期使用發展商按揭承造樓花的佔比有所上升不無原因，一般置業人士申請銀行按揭時，除了要被審視個人的財務以及信貸狀況，亦要通過供款入息比率以及壓力測試。如申請高成數按揭，更要經按揭保險公司批核，同時需支付按揭保險費。現時經濟下行，風險溢價持續增加，銀行對申請按揭人士的入息要求及信貸狀況更為審慎，令買家更難借足貸款。相反，申請發展商按揭時，申請人一般只需提交簡單文件，部分發展商更可免去提供入息證明以及通過壓力測試，有關做法可降低貸款申請門檻，以便成功申請高成數按揭。對於一些選中心水物業，但首期預算少、借貸能力或還款能力不足的買家有很大的吸引力。

發展商按揭的申請門檻低，可以較低的首期入市。供款初期的息率雖低，但當過了「蜜月期」後，息率就會急升。因此，大部分買家於「蜜月期」過後，都會透過轉按方式轉回銀行按揭或出售物業，藉以避免以高利息供款。

買家轉按或需支付差價

然而，買家申請轉按時須承受未知的風險。首先在轉按期間，若果樓價出現大幅波動，銀行有機會因物業估價不足而批出較少貸款額，屆時買家或要支付差價轉會。而買家亦有機會承受轉按時遇上加息周期，而使息率上升的風險。此外，買家在申請轉按時，需要再次接受銀行重新進行入息審查，如果屆時買家的財務狀況仍未能符合銀行的要求，未能成功轉會，則要繼續使用發展商按揭，並以較高的利息繼續供款。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明