香港樓價堪稱全球最難負擔，目前再有大行警告「泡沫風險」，小心「磚頭」有買貴無買錯神話破滅！瑞銀發表最新《2020年全球房地產泡沫指數》顯示，在其調查全球廿五個城市中，有七個具有樓價泡沫風險，當中德國慕尼黑最危，香港則排第四，為亞洲區最大鑊。雖然該行預期，香港樓價不會出現深度調整，但意味着現階段買樓不宜寄予厚望，收租回報也不會高。

瑞銀在報告列出七個具有泡沫風險的城市，歐洲佔了五個，可謂「泡沫風險」重災區，包括泡沫指數最高的慕尼黑及法蘭克福，以及排名第五至第七名的巴黎、阿姆斯特丹及蘇黎世；多倫多位居第三，稱冠北美；香港排名則自去年的第三降到第四位，仍是亞洲之首。

歐洲樓價漲逾5%最急

除了香港、馬德里、三藩市及杜拜樓價有調整外，其餘廿一個城市在過去四季度，經通脹調整後住宅樓價均加快上揚，當中歐洲區樓價升幅最勁，漲逾5%。

對於大部分城市的樓價在「疫」市下升幅仍加速，該行未敢樂觀，因為樓價屬於滯後指標，未能確切反映經濟下滑影響，而今年第二季成交量因疫情中斷而急降，減弱樓價參考價值。再者，疫情期間各地政府提供信貸、減稅等支持措施，降低疫情對樓市的負面影響。

該行直言，目前樓價升勢明顯是「不可持續」，大多數城市的租金已下降，一旦住房補貼等支持措施力度消退及家庭收入進一步受壓，樓市將會出現調整。該行更指，投資者應考慮出售所持有的投資物業，並將資金投資於有更好回報的資產，因為樓價租金比率已創紀錄高位，意味租金回報率低。

政局未穩 前景存挑戰

香港作為少數樓價出現跌幅的城市，該行稱，原因是本土經濟自去年中開始轉弱，令住宅樓價升勢中斷，加上政治緊張局勢及失業率攀升，為經濟前景增添挑戰，令目前樓價已自去年高位回落約5%。

雖然香港樓價被劃分為「有泡沫危機」類別，惟該行指，作為中國大灣區的金融樞紐，在美上市中資概念股持續回流香港，使香港在市場扮演的角色足以為樓市提供支撐，加上本地住宅買家槓桿率溫和，低息環境下有能力償還債務，強拍個案料維持低水平。該行預計，香港全年住宅樓價將平穩，至明年中或錄得中單位數增長。

資深財經專家林一鳴相信，本地住宅需求遠大於供應，樓價仍有支持力，料全年走勢平穩。

專家估住宅租金瀉15%

惟他對租務市場看法悲觀，主因是疫情及暴力示威等事件打擊零售、餐飲及旅遊業，拖累從事相關工作的人無力交租，預計全年住宅租金跌10至15%；他亦不看好商業市道，料商舖租金自高位至少瀉三至五成，寫字樓則至少跌一至兩成。

事實上，差估署數據顯示，香港今年首八個月私人住宅售價指數漲約0.37%，同期租金指數則顯著回落4.2%，意味「買樓收租」回報不再和味。